3、五凤镇常住人口基础较少，不利于项目开发建设。
（三）、机会（Opportunity）分析
1、健康养老及休闲旅游度假产业的形成和加速发展为本项目的开发带来了新的契机； 2、五凤古镇的开发建设，深化提升了本项目的更高层次的可持续发展定位；
3、随着经济增长、人民生活水平的提高，健康养老、生态休闲旅游越来越受到大众的欢迎。
（四）、威胁（Threat）分析
1、与大成都周边旅游度假项目如黄龙溪谷、博客小镇等存在一定程度上的竞争； 2、随着古镇的开发，生态环境可能会面临一定程度的破坏； 3、开发周期较长，市场与客户具有一定程度的不确定性； 4、项目开发投资额大，回收期相对较长； 5、项目位臵现阶段较偏远，周边无任何市政配套。
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第四章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目案例分析
一、项目的特殊性认识
本案是西部中心城市成都第三圈层郊区的综合性大盘
与常规地产项目不同，本案远离市区、体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地的市场消费力支撑。因此必须将项目目标市场放大整个成都、四川、中国西南进行考量，作为一个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。
参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区旅游大盘，必须进行产业复合，引入与人居生活体系关联度、融合度高的特色吸引物作为核心卖，必须立足“城市运营”进行发展。
二、参考案例
（一）、三亚福湾
1、项目基本能信息：位于三亚海棠湾，项目地块整体形状窄长且垂直于海岸线，海岸线短，海景资源有限，海景公寓产品部分在主地块最南端，户型面积较小，适合度假产品。
物业管理公司
海南东和酒店管理有限公司
容积率 销售均价 物业费水准 开发商
0.5
公寓: 48000元/平米;别墅: 50000元/平米 4.80元/平方米·月 海南海兴房地产开发总公司
位置 占地面积 建筑面积
海棠湾东线高速土福湾出口 1,000,500平方米 500,250平方米
2、区域背景：定位“国家海岸”———国际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂的海棠湾，是三亚市五大名湾唯一未经开发的处女地。
海棠湾未来规划为“一点、一带、三区、六片、五楔”的总体结构；
将划分为三大功能区，分别是滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区； 区域开发时序安排为由南向北逐次推进；
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起步区的开发以旅游度假为主，建成包括游艇港、度假酒店、度假公寓、度假别墅等度假休闲项目在内的高端旅游产品汇集区域；
滨海多元化社区 湿地生态
综合旅游度假区
3、规划理念：地块窄长垂直于海岸线，海岸线短，无海景资源优势；受地块形状影响，建筑整体沿地块内部主交通动线呈兵营式排布，方式单一，影响舒适感
二期
度假独院泳
池 平层别墅
五星级酒店 商业街等配套设施
一期
度假酒店式 海景公寓
占地约100,000平方米 建筑面积约100,000平方米 公寓套数共约1700套 每套面积约48?a104平方米
?度假独院泳池平层别墅，占地
约270,000平方米 ，建筑面积约65,000平方米
?连排别墅共约570套，每套别
总建筑面积约40,000平方米 总建筑面积约30,000平方米
4、建筑特色：开发商善于西班牙、意大利式风格建筑及园林的打造，使项目现场同周边项目实
现区隔，具备极强的秒杀客户能力
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?建筑风格：项目别墅
建筑为西班牙风格，细节处理精致，风情感强烈
?园林风格：园林设计
方为贝尔高林，园林整体处理精细，层次感强，各节点小品丰富，展示区整体效果出彩，现场杀客力极强。
5、项目亮点：户型整体偏小但强调度假功能，低总价高附加值的MINI泳池别墅成为项目最大的卖点之一
2#68平米海景洋房
? 5.5米面宽带SPA池倾斜露台设计最大化景观资源； ? 卫浴间干湿分区，且面宽达3.3米，舒适度高； ? 整体空间不方正，应用有死角，斜向露台设计影响通
风采光效果z
L1 泳池别墅 68-75平
? 整体布局方正，功能设计紧凑，空间利用度高； ? 小面积类别墅产品附加泳池、露天庭院设计； ? 多数功能空间为室外面积，不计入建筑面积，降低
了总价，实用度极高。
6、借鉴意义
西班牙、意大利风格，风格迥异的建筑形式，吸引了客户的关注力； Mini别墅，65平米，强调了度假的功能和细节的处理，控制总价； 示范样板区的精心打造，强调体验式营销；
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（二）、三亚半山半岛
1、基本信息：半山半岛目前是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目 销售均价 49000元/㎡ 占地面积 位臵 海南省三亚市小东海鹿回头半岛，毗邻鹿回头公园，距市区和大东海3千米。 1377319.56平方米 1000000平方米 约1.0 建筑面积 容积率 项目定位高端，产品丰富细腻，定位于高端客群，且销 售手法张扬，取得了非常不错的销售业绩
2．区域背景：半山半岛项目最大化的利用了绝对稀缺的优势资源，有效放大至最大化
自 然 资 源 物业费 公寓：4.5元/平方米，别墅：6元/平方米 开发商 三亚鹿回头旅游区开发有限公司 世邦魏理仕 物业管理 ?位于三亚鹿回头半岛，整体性极强；
?双面携小东海和鹿回头湾，具备海景资源； ?沙滩优质且背山面海；
?距市区及机场较近，交通优势极佳；
政 府 主 导 ?政府希望鹿回头半岛超越亚龙湾打造成三亚唯一的六星级区域； ?吸引一系列高端酒店入驻，包括悦榕庄、世界酒店No.1的洲际酒
店亚洲旗舰店；
?全亚洲最优秀的高尔夫球场?a?a鹿回头高尔夫球场（国际18洞，洞
洞见海，洞洞全灯光）
3、开发次序：项目一期用优质的低密度别墅产品迅速打开市场，并弥补地块位臵上的劣势；二期则以高层+独栋别墅的产品，提高容积率；三期为高层公寓。
一期
1 鹿回头二期
鹿回头湾区占地70.4万平米，总体量
49万平米，以酒店式公寓、小高层、
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独栋别墅为主；
双海湾区占地约3万平米，以小高层公寓、独栋别墅为主；