目 录
中文摘要 ..................................................................................................... I Abstract ................................................................................................... II 第一章 引言 ............................................................................................ 1
1.1 研究的背景及意义 ........................................... 1 1.2 研究内容 ................................................... 2 1.3 研究思路和方法 ............................................. 4
第二章 财务杠杆、可持续增长的理论基础 ....................................... 4
2.1 财务杠杆相关概念 ........................................... 4 2.2 可持续增长理论 ............................................. 8 2.3 财务杠杆运用与可持续增长关系的文献综述 .................... 10
第三章 XX房地产公司财务杠杆应用情况 ........................................ 12
3.1 XX房地产公司的情况介绍 ................................... 12 3.2 XX房地产公司的财务杠杆应用状况 ........................... 13 3.3 XX房地产公司的财务杠杆应用效果 ........................... 16
第四章 XX房地产公司财务杠杆应用中存在的问题 ........................ 17
4.1 XX房地产公司财务杠杆应用中存在的主要问题 ................. 17 4.2 XX房地产公司的财务杠杆应用中存在问题的原因分析 ........... 20
第五章 可持续增长条件下XX房地产公司财务杠杆运用研究 ....... 25
5.1 XX房地产公司可持续增长的条件 ............................. 25 5.2 XX房地产公司财务杠杆策略对公司持续发展的影响 ............. 26 5.3 XX房地产公司的财务杠杆策略定位的原则 ..................... 29 5.4 可持续增长条件下XX房地产公司财务杠杆应用策略 ............. 33
第六章 结论 .......................................................................................... 36 参考文献 .................................................................................................. 37
III
致 谢 .................................................................................................. 38
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兰州大学硕士学位论文 XX房地产公司可持续增长条件下的财务杠杆应用研究
第一章 引言
1.1 研究的背景及意义
中国房地产业从1992年以来高速发展，从一种在国民经济中具有附属性质的经济服务活动，迅速发展成为一个独立的产业，而且随着经济的发展，成为了国民经济中的主要产业之一。自上世纪九十年代末以来，我国房地产投资额和增加值的平均增长率达到15%以上，高于国民经济的平均增长率。近十几年，我国国内生产总值每年增加8～11个百分点，其中有1～2个百分点是房地产业做出的贡献。房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业。房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%，成为GDP增长的直接推动力。不仅如此，房地产业也能有效促进其他关联产业，如机械设备制造业，金属产品制造业，建筑材料，化学工业等多个行业的发展。据国家统计局综合司课题组的研究结果表明，每100元的房地产投资为其他行业创造215元的需求。
同时由于房地产业的发展同整个社会经济的发展是密切相关的，是整个社会经济活动最基本、最重要的构成要素之一，对于整个社会经济发展的态势反应非常灵敏，甚至可以把房地产业的发展看成整个社会经济发展的缩影。房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济支柱产业，它的兴衰通常会对经济的整体运行造成直接的影响,对国家的经济生活具有稳定的、长远的影响；而房地产企业是房地产市场的主体，它的未来发展态势将在很大程度上决定我国房地产业的未来走势和发展方向，房地产企业的健康、快速、持续发展才是房地产行业未来的主流发展方向。
房地产开发企业是典型的资金密集型和高税负企业,与金融业息息相关，在房地产项目的经营过程中需要消耗大量的人力、物力、财力，房地产企业投资所需的巨额资金是带动，也是制约房地产企业发展极为重要的因素。房地产企业使用较低的财务杠杆可以保持公司的竞争优势和控制财务风险，但会限制公司的发展速度和规模，在激烈的市场竞争中可能被淘汰；房地产企业使用较高的财务杠杆能够促进企业快速发展和壮大，但如果利用不当，会导致企业的资金链断裂而造成公司经营失败。据不完全统计：1986年中国有1704家房地产企业，到1995年迅速发展到33482家，到1997年金融危机时死掉12307家，仅剩21175家；2001年又发展到51901家，到2003年国家采取稳健货币政策时死掉14776家，剩下有37123家；到2009年又发展到近60000家。按此估算中国房地产公司平均寿命是3.8年，如再加上股东被收购和处于清算状态的房地产公司，中国房地
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兰州大学硕士学位论文 XX房地产公司可持续增长条件下的财务杠杆应用研究
产公司的寿命将不足3年。在这些消失的房地产公司中90%以上的原因是未能合理利用财务杠杆，在外部环境发生较大变化时，导致资金链断裂而死去。
基于房地产的开发经营具有涉及面广、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特征，我国的房地产企业往往有较大比重的资金需要向金融部门、其他企业筹措，一般贷款额都很大，资产负债比一般都维持较高水平。上海易居房地产研究院发展研究所发布的研究报告称，根据Wind数据库，截至2010年6月，135家沪深房地产上市公司借款达3317亿元，中报营业收入前20的房地产企业平均资产负债率为67.79%。同时在近5年中，房地产企业高速成长，这些主要房地产企业每年的营业额增长率都在50%左右，两年就翻一翻，企业规模迅速扩大，而企业的持续发展能力却没有相应加强，财务风险不断加大，伴随着世界性的经济危机和国家宏观调控政策，近几年发展速度越快的房地产企业未来越可能陷入资金链断裂的困境。因此房地产企业在快速增长过程中，如何合理利用财务杠杆快速扩张，增加企业收益；同时保持适宜的负债率以降低资本成本，减少财务风险确保企业的可持续增长为众多房地产企业所面临的重要课题。本文拟通过对xx房地产公司财务杠杆的运用和公司发展状况的分析，来揭示房地产公司在利用财务杠杆时应遵循的一般原则和定位策略，以及如何合理的使用财务杠杆来实现企业的可持续发展。希望通过对XX房地产这一具有典型意义公司的解剖，为房地产企业有效利用财务杠杆来推动公司的持续发展提供具有一般意义的建议。
1.2 研究内容
XX房地产公司在不到20年的时间内，从一家小型房地产公司迅速发展成为资产超百亿元的超大型房地产企业，一直以较高负债的经营方式快速扩张，在给公司带来巨大利益的同时使公司存在较大的财务风险。本文从可持续增长需求下对XX房地产公司的财务杠杆应用进行研究分析：
1、XX房地产公司从起步（公司上市前三年）到快速发展阶段（上市成功后8年）到成熟稳定阶段，不同发展阶段的股权结构、融资结构、资金周转进行深入分析。
2、从公司的行业特性和可持续增长、财务风险控制要求出发，对XX房地产公司的财务杠杆策略进行合理定位，以充分利用财务杠杆带来的快速发展动力和额外收益的同时，控制财务风险，确保公司的可持续增长。
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本文希望通过XX房地产公司不同发展阶段发展状况和财务数据分析，研究财务杠杆对企业发展的重大影响和应用效果，找出XX房地产企业在激烈的竞争中如何有效利用财务杠杠保持快速增长并取得股东收益最大化，同时规避财务风险，成为可持续增长公司的策略。
提出问题理论基础财务杠杆原理可持续增长理论XX房地产公司财务杠杆应用情况XX房地产公司情况介绍XX房地产公司财务杠杆应用状况XX房地产公司财务杠杆应用效果XX房地产公司财务杠杆应用中存在的问题分析XX房地产公司负债结构不合理，抗风险能力差XX房地产公司财务杠杆利用程度与公司的现金流量匹配程度差XX房地产公司股权过于集中，财务杠杆抑制公司成长性可持续增长条件下XX房地产公司财务杠杆运用研究明确XX房地产公司持续增长需求XX房地产公司财务杠杆策略对公司持续发展的影响XX房地产公司的财务杠杆的策略定位的原则XX房地产公司财杠杆定位的策略3 结论