四、跑盘作业考核标准 1、跑盘物业调查作业标准 ● 对于在售物业的项目调查、必须严格按照门店经理要求去实施。 ● 对于已入伙的且已撤售楼处的项目，通过实地调查和网上信息尽量完成楼盘调查表。 2、跑盘地图作业标准 ●除按照跑盘指引的要求外，还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解，并在跑盘地图上作出标识。 五、跑盘人员作业注意事项 1、跑盘是件苦差事，不仅要承受精神、体力上的付出（比如每天跑完盘回来，还要画图和完成门店经理分配的项目调查作业），同时还要面对经济上的压力。当然，有付出必有回报，付出越大，收获越多。 2、跑盘人员必须拥有最新长沙地图，跑盘前预先查看地图、确定第二天的工作路线。 3、重点调查对主干道社区生活配套、标志性物业、政府机关、大型公共设施、在建、筹建及待建物业等内容的调查。 4、调查楼盘时最好以客户身份去调查楼盘，这样做，不仅可以取得较为真实、详细的数据，还可学习到别人的销售技巧，熟悉业务操作流程，为上岗做准备工作；同时也有助于避免产生单调、枯燥的感觉。 5、建议穿休闲衣装、轻便鞋子，以方便工作和避免伤脚。 跑盘小方法： 1、带好纸和笔,一条路一条路的走,但不是瞎走,要把周边小区的大致位置和小区分布图记清楚,还有周边的商业、医院和学校，一定要熟记，然后是这个小区的租售价格，可以向当地人问，不好意思的话就去中介的玻璃上看，切记一定要把这个小区有几家中介记住，下次你约客户看这个小区房子的时候，想办法饶开，千万不能把自己的客户约在别的中介门口，那样你就做贡献了。 2、每到一个楼盘，都要尽量和保安聊熟，打个招呼、闲聊几句，获取信任。尽管在一些高档住宅小区很难说服保安进入，但他们也能想尽办法弄清楚所需的信息。 3、问销售人员 4、问街边的老居民 学会跑盘指引，你会轻松成为地产剑客 学会跑盘指引，你会完美实现经纪行业 学会跑盘指引，你会举一反三独霸天下 学会跑盘指引秘诀：腿勤、脚勤、嘴勤、手勤 - 11 -
第五章 房地产基础知识 房地产 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 房产 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物； 地产 地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。 土地 、土地所有权、建筑物、权益 土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权， 集体转为国有才能转让 建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件 和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类 权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。 土地（国有土地、集体土地所有权）： 1、发展商只有得到土地使用权才能建房获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地） 国有土地使用权出让年限： 住房用地70年 、 工业用地50年、 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年、 综合或其他用地50年 土地的分类： 1、生地: 生地指未形成建设用地条件的土地； 2、熟地: 指已具备一定的供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设施条件和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地。 （1）三通一平:是指水通、电通、路通及场地平整； （2）五通一平:通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地 - 12 -
（3）七通一平:指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整； 契税：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 房地产业： 1、房地产交易 2、房地产开发 3、物业管理 4、房产业务咨询 5、房产其它经营形式 市场分类： 房地产一级市场 ? 指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； 房地产二级市场 ? 指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；如:①向发展商购买的商品房；②企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；③市区住宅局出售的福利房或微利房。 房地产三级市场 ? 指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；如:房地产买卖、赠与、交换、继承，人民法院判决、裁定的强制性转移等等 房产分类： （ 居住物业 商用物业） 居住住宅 ——平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅 商业楼宇 ——写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 工业和仓储用房 其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 综合：两种或两种以上用途 房子的种类： 商品房、房改房、集资房、经济适用房、租约房、别墅（联排、双拼、叠拼、独栋等） 建筑面积计算： - 13 -
占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积 容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率 使用率——使用面积与建筑面积的比率 绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率 房屋面积的分类： 使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。 建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。 公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。 套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和。 房屋结构类型的分类（按户型结构分）： 1、平层 2、跃层 3、错层 4、复式 建筑物的分类（按建筑材料分）： 1、砖木结构----承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的 2、砖混结构----承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造 3、钢筋混凝土结构----承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造 4、钢结构----承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。 建筑物的分类（按承重方式分）： 1、承重墙结构 2、框架结构 3、排架结构 4、其它 建筑物类型（按设计结构方式分）： 1、板式结构 2、塔楼结构 3、其它 建筑物的分类（按建筑高度分）： 1、低层—— 2层及2层以下 2、多层—— 2层以上，7层以下 3、中高层—— 7层以上，16层以下 - 14 -
4、高层—— 16层以上，24层以下 5、超高层—— 24层以上 户型结构：直通型，品字型，S型、等 房地产的交易： 1、房地产的转让 2、房地产的抵押 房屋出租人必须具备的出租条件： 1.取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人 2.共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书 3.代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本 4.房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私有房屋 5.具有房屋出租行为能力 6.已抵押，并经抵押权人同意出租的 7.符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的 影响房屋价格的因素： ? 房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） ? 房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 ? 小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等） ? 小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） ? 房屋的市场价格定位 ? 房屋的供需状况 ? 物业管理公司的口碑 ? 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 ? 政府因素、土地价格的变动 ? 其它因素 中介业务介绍： 居住物业：包括公寓、别墅的租赁、买卖业务（高端市场） 包括民宅租赁、二手房买卖（中低端市场） 商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖（高端市场） 如何选择理想的居住住宅 3、房地产的租赁 - 15 -