聚宝山项目可行性研究报告
目 录
项目决策背景与摘要 ___________________________________________ 3
一、内部因素 _______________________________________________________ 3 二、外部环境 _______________________________________________________ 3
第一部分 项目概况 ___________________________________________ 4
一、宗地位置 _______________________________________________________ 4 二、宗地现状 _______________________________________________________ 4 三、周边道路及出行方式 ______________________________________________ 9 四、周边3公里社区配套 _____________________________________________ 10 五、周边环境与规划 _________________________________________________ 11 六、市政配套 ______________________________________________________ 16 七、规划设计要求 ___________________________________________________ 16
第二部分 法律风险分析________________________________________18
一、土地出让条件 ___________________________________________________ 18 二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段 _______________________ 21 三、总体评价 ______________________________________________________ 22
第三部分 市场分析 ___________________________________________22
一、南京房地产市场简述 _____________________________________________ 22 二、玄武、栖霞市场概况 _____________________________________________ 34 三、竞争市场分析 ___________________________________________________ 37 四、需求市场特征 ___________________________________________________ 47 五、产品建议和目标客户定位 __________________________________________ 50
第四部分 规划设计初步分析 ____________________________________53
一、规划设计草案 ___________________________________________________ 53 二、规划设计草案分析 _______________________________________________ 53
第五部分 工程及销售计划 ______________________________________59
一、一期开工时间确定 _______________________________________________ 59 二、工程及销售计划 _________________________________________________ 61
第六部分 成本及投资收益预测 __________________________________61
一、成本预测 ______________________________________________________ 61 二、税务分析 ______________________________________________________ 63
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聚宝山项目可行性研究报告
三、经济指标分析 ___________________________________________________ 63 四、现金流量 ______________________________________________________ 67
第七部分 竞争对手分析________________________________________68
一、已购买标书的发展商 _____________________________________________ 68 二、其它本地发展商 _________________________________________________ 71
第八部分 综合分析与建议 ______________________________________76
一、优势与劣势_____________________________________________________ 76 二、结论与建议_____________________________________________________ 76 附件：
1、《南京城市发展与住宅市场研究报告》 2、《南京土地招投标市场研究报告》 3、《聚宝山项目提交政府答疑的问题》
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聚宝山项目可行性研究报告
项目决策背景与摘要
一、内部因素
1、项目地处市中心边缘、一环线（绕城公路）与城市东西向主干道（宁镇公路）交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。
2、南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积51万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约4亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。
3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。
4、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中档和中高档项目创造了条件。 二、外部环境
1、本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京“向东发展的增长级”和“接受上海辐射以及新经济发展的主要空间”，政府计划三年内投资50亿元，建设全国规模最大的大学城。
2、本项目是主城范围内最具规模的完整地块，距国家级南京经济技术开发区3公里，周边规划的珠江路软件产业园、钟山36洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。
3、项目距老城区——新模范马路8公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道——宁镇公路与新模范马路，明年5月份建成通车后，项目距老城区中心仅10分钟车程。
4、项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的土地不多，竞争楼盘较其它区域少。
5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条件，并带动整个仙西区域的开发。该项目拆迁改造土地总面积1445亩，除实际出让的746亩之外，其余近700亩土地全部用于绿化、道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。
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聚宝山项目可行性研究报告
第一部分 项目概况
一、宗地位置
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一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北、一环线（绕城
公路）内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区“仙林大学城”4公里，距玄武湖——新庄立交5公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。
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聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区——紫金距南京经济技术开发区3公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，2001年实
山（又名钟山）。
现GDP60亿元、技工贸总收入205亿元、实际利用外资1亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名16-18位。
一环线 二环线
图1-1 宗地区位
二、宗地现状
1、四至范围
宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路（312国道），东起一环线——绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。
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聚宝山项目可行性研究报告
沪宁铁路
宁栖公路 宁栖公路
聚宝山
绕城公路
宁镇公路
车速可达80公里/小时
车速可达110公里/小时
宗 地
图1-2 宗地四至范围
2、宗地形状 宗地东西长、南北窄、北侧内凹，形状酷似元宝。
表1-1 宗地面积指标
指标 长（米） 宽（米） 面积（平米）
总用地 1400 450 645208.5 合968亩 代征道路与绿化用地 2000 50-100 133132 配套学校用地 —— —— 15000 净用地 1200 400 497076.5 合746亩
图1-3 宗地形状及尺寸
3、宗地标高
（1）宗地内部东高西低
宗地标高25-57米，东高西低，最大高差32米，综合坡度2度。 400m 450m ? 按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上
1200m 区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。
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垂直坡度，与地面最大高差50米 代征绿地
1400m 坡度15度 代征道路 坡度10度
图1-4宗地内部高差 （2）宗地标高低于周边用地
最低点25m 5 最高点57m 宗地内由西向东，地势升高 约2m