聚宝山项目可行性研究报告
钟麓花园实景
2、其它竞争片区分析
聚宝山项目 河西片区
光华门片区 图例 3000-4000元/平米 宁南片区 4000元/平米以上 图3-4 其它竞争片区分布图
（1）光华门地区
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近3年迅速崛起的高档居住区：90年代中后期，月牙湖周边地区开发带动城东片
区的形成，长期以来定位于南京的高尚居住区；随着月牙湖周边地区的开发完毕，城东片区的中心向南转移到光华门地区。
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销售价格在南京各大片区中仅次于中心城区：均价4250元/平米，楼盘最高均价在建项目100万平米，约占全市总量的1/10。
今年10月份浙江名城房地产公司以40300万元、楼面地价2126元/平米摘牌南京
（香格里拉花园）4880元/平米。
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制药厂地块，净地面积15.2万平米，建筑面积19万平米；如加上杨庄地区和钟山花园城，未来土地供应量约5000亩。
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楼盘平均规模5-10 万平米，规模最大的黄埔鑫园占地面积18万平米，建筑面积产品形态以小高层和多层为主，容积率多在1.5以上。 主力客源：白下、玄武、秦淮为主的市区客源。
表3-4 光华门片区主要在售楼盘
22万平米。
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楼盘名称 香格里拉花园 黄埔鑫园 东城水岸 大地豪庭 城开家园 江南明珠 发展商 金大地 占地面积 建筑面积 (万M2) 建筑形态 小高层 均价 元/㎡ 4880 形象进度 2003年10月交付 主诉求点 中央文化区高档住宅 \森林海\植物园风情住宅区 城东首座大型PARKHOUSE社区 健康新城 健康居家模式 智能化家居系统 低密度健康休闲社区 销售状况 销售不佳，改推装修房 销售良好 （万M2） 7.8 三金 （金大地） 百市发展 17.8 22 多层、小高层 小高层4300 2003年5/8月二期交付 2003年7月二期交付 10 多层、小高层 4800 尚未开盘 二建房产 5 8 小高层 4100 2003年8月一期交付 销售良好 城建集团 7.5 小高层 4000 2003年7月一期交付 销售良好 万达 20 21 多层 3200 2003年2/5月一期交付 销售一般 表现最好个案 黄埔鑫园 占地面积 建筑面积 容积率 销售均价 主力产品 主力总价 建筑形态 形象进度 18万平米 22万平米 1.07 多层3700元/平米， 小高层4300元/平米； 135平米三房、 60万 多层、小高层 二期主体施工 42
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开售日期 销售状况 发展商 设计单位 物业管理 2001/6/28一期开盘 一期392套多层，两年售完 南京三金房地产开发公司（南京钢铁集团、南京金大地房产联合投资） 何显毅建筑师楼 金大地物业
（2）宁南片区
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去年开始启动的大型居住区：90年代中期开始规划建设，初期以基础设施建设为
主，在配套等基本完备的情况下于去年开始启动，由于地理位置优越，环境优美，加上知名发展商——新加坡仁恒地产的带动，迅速引起市场关注。
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价格高于南京平均水平：均价3800元/平米，楼盘（别墅）最高均价8000元/平米在建项目6个，总建筑面积140万平米，已售面积不到20万平米。
楼盘规模远高于南京平均水平：建筑面积普遍在18 万平米以上，正在开发的5个产品形态以小高层和多层为主。
主力客源：宁南新区的自有客源(家境殷实的拆迁户/改善居住条件)；周边效益好
表3-5 宁南片区主要在售楼盘 以上。
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楼盘中，3个在30万平米以上，其中最大的秀林苑占地面积50万平米。
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的大型企业（如中兴通讯）的职工；主城区购买力强的二次置业家庭；中途分流的江宁客源。
楼盘名称 翠竹园 发展商 仁恒地产 占地面积(万M2) 24 建筑面积（万M2） 33.5 建筑形态 小高层 均价 元/㎡ 3900 入伙期 2003年10月一期交付 主诉求点 纯小高层现代精英社区 水岸山林别墅园 销售状况 销售状况一般 一期售出近30％ 尚未销售 玉兰山庄 仁恒地产 秀林苑 宇城房产 江东房产 17 7.8 别墅、公寓 8000 2002年11月开盘 50 —— 多层、小高层 —— 2003年4月开盘 大型原生态山林住宅 现代生态居住区 尚未销售 康盛花园 康益房产 12 18 多层、小高层 多层3500 2003年3月三期交付 基本售完 表现最好个案 翠竹园 占地面积 总建筑面积 容积率 销售均价 24万平米 33.5万平米 1.40 3900元/平米 43
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主力户型 主力总价 建筑形态 形象进度 开售日期 销售情况 发展商 设计单位 物业管理
（3）河西片区
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120-130平米三房 45-55万元 小高层 一期施工中，2003年10月交付 2002年9月18日一期开盘 销售一般化，通过9个月的积累，开盘后即售出近200套，销售率30% 仁恒投资（南京）有限公司 新加坡杰盟建筑事务所私人有限公司 南京仁恒物业管理公司 启动较早，已成为南京住宅开发的焦点区域：90年代初期开始开发，以省市政府
机关、事业单位工作人员和高校教师公寓为主；90年代中期以后开始大量建设商品房，已开发居住用地10平方公里，居住人口35万人，形成规模较为集中的5个片区：龙江片区、中保片区、凤凰东、西街片区、莫愁湖片区和兴隆片区，成为南京住宅开发三大片区之一；2001年底，十运会主会场——奥体中心选址河西，同时市政府决定建设河西新城区，河西因此成为南京城市建设和住宅开发的焦点区域。
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中高端市场定位：均价3700元/平米，楼盘最高均价（万科金色家园）5200元/平
米；受河西新城区建设的推动，今年上半年上涨300-500元/平米。
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开发用地多，目前供应量在主城地区仅次于城东：拟建在建楼盘供应量190万平米，
根据规划，中部和南部新城区有13.5平方公里的居住用地可供开发，是主城范围内规模最大的可开发用地。
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年消化量占全市的三分之一左右，约80-100万平米/年。
客户特征：中高收入阶层；河西各建材市场的私企业主；鼓楼、建邺区为主的市区
客源；省市政府机关、事业单位工作人员、高校教师、企业白领、私营企业主；南京周边地区客源。
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楼盘规模多在10万平米以上，其中，栖霞建设的“云锦美地”28万平米，即将建
设的金马花园500亩。
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建筑形态以多层、小高层、高层为主，其中，多层占70%左右。 楼盘品质位居南京各开发片区前列。
知名发展商多，如万科、栖霞建设、银城、苏宁、城建集团、香港金马、雨润地华
（河西地产）等。
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表3-6 河西片区主要在售楼盘
楼盘名称 发展商 占地面积(万M2) 18 建筑面积（万M2） 25 建筑形态 均价 形象进度 2003年5月一期交付 主诉求点 风景内环线大型主题园林式社区 南京首家“无质量通病小区”试点单位 —— 销售状况 一期基本售磬 销售良好 云锦美地 栖霞建设 长阳花园 仁裕达 清江西苑 下关城市开发集团 多层、小高层 3800 9 12 多层、小高层 3300 2003年10月一期交付 6.4 14 多层、小高层 3900 2003年10月二期交付 销售良好 表现最好个案 云锦美地 占地面积 总建筑面积 容积率 销售均价 建筑形态 形象进度 开售日期 销售情况 发展商 设计单位 物业管理 营销代理
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18万平米 25万平米 1.39 3800元/平米 多层40幢、小高层11幢 一期施工中，2003年5月交付 2002年5月一期开盘，2002年10月二期开盘 一期、二期开盘均出现排队抢购，开盘当天销售率均在80%左右。 栖霞建设 南京栖霞建设集团 栖霞物业 栖霞建设营销公司