聚宝山项目可行性研究报告
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本地发展商不断提高开发水平：本地发展商大量引进国内外知名设计单位和代理公外地发展商积极进入南京市场：今年进入南京市场的有香港金马、宁波中元、浙江
司，开发水平不断提高。
广厦、温州商会、浙江名城、常州新城等，进入方式既有招投标拿地，也有政府招商项目；正在寻找进入机会的有世茂滨江、金地、中海、中房、浙江赞成等。
（二）片区市场特征
城 北 均价：3000 在建：80万 聚宝山项目 仙 西 形态：多层 均价：3300
在建：25万
形态：多层、别墅
城 东
均价：4200 在建：200万
形态：多层、小高层
城 中 均价：5000
在建：50万
河 西
形态：高层
均价：3700 在建：190万
形态：多层、小高层
城 南
均价：3400 在建：150万
形态：多层、小高层、别墅
江 宁 均价：2300 在建：300万 形态：多层、别墅
图3-1 南京开发片区分布图
1、河西
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启动较早，已成为南京住宅开发的焦点区域：90年代初期开始开发，以省市政府
机关、事业单位工作人员和高校教师公寓为主；90年代中期以后开始大量建设商品房，已开发居住用地10平方公里，居住人口35万人，形成规模较为集中的5个片区：龙江片区、中保片区、凤凰东、西街片区、莫愁湖片区和奥北兴隆片区，成为南京住宅开发三大片区之一；2001年底，十运会主会场——奥体中心选址河西，同时市政府决定建设河西新城区，河西因此成为南京城市建设和住宅开发的焦点区域。
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中高端市场定位：均价3700元/平米，其中，受河西新城区建设的推动，今年上半
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年已上涨300-500元/平米。
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开发用地多，目前供应量在主城地区仅次于城东：累计在建拟建楼盘供应量190
万平米，根据规划，中部和南部新城区有13.5平方公里的居住用地可供开发，是主城范围内规模最大的可开发用地。
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年消化量占全市的三分之一左右，约80-100万平米/年。
客户特征：中高收入阶层；鼓楼、建邺区为主的市区客源；省市政府机关、事业单
位工作人员、高校教师、企业白领、私营企业主；南京周边地区客源。看重该区域升值潜力的投资客。
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楼盘规模多在10万平米以上。
建筑形态以多层为主，小高层、高层为辅，其中，多层占70%左右。 楼盘品质位居南京各开发片区前列。
知名发展商多，如万科、栖霞建设、银城、苏宁、城建集团、香港金马、雨润地华
（河西地产）等。 2、城东
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南京传统的高档居住区：90年代中后期，月牙湖周边地区的开发带动城东片区的
形成，长期以来定位于南京的高档居住区；光华门地区近3年迅速崛起，累计开发面积超过100万平米，成为南京最重要的居住区之一。
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中高端市场定位，价格仅次于中心城区，均价4200元/平米。
供应量在南京各大片区中仅次于江宁：在建楼盘200万平米，绕城公路边缘约有
5000亩可开发用地。
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年消化量将近全市的三分之一：70-80万平米/年。
客户特征：“收入高、年龄轻、观念新”为特征的城市白领和新贵阶层；中高层企
业管理人员、私营企业主；购买力强之玄武、白下区为主的市区客源；南京周边地区客源。
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楼盘规模以5-10万平米为主，边缘地区出现20万平米以上大盘，最大的钟山花园
城84万平米。
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建筑形态以多层、小高层、高层为主，近年小高层比例明显增多。 楼盘品质位居南京各开发片区前列。
知名主要发展商较少，主要有金大地、万达和银城。
3、江宁
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南京住宅开发三大片区之一：2000年撤县设区后迅速崛起，以东山镇和江宁开发
区为中心向外围辐射，与河西、城东并列南京住宅开发三大片区。
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中低端市场定位，均价在各大片区中最低，仅2300元/平米，但将军路沿线的别墅
达到3000元/平米以上。
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供应量位居各大片区之首：在建楼盘250万平米；2000年撤县设区前后，共出让
土地800万平米，目前多半在建或尚未启动。
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年消化量占全市的三分之一左右：80-100万平米/年
客户特征：城区的中低收入阶层、拆迁户；城区二次置业的中高收入阶层；江宁经
济开发区内的企业工作人员；东山本地客源（约占20%）。
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楼盘平均规模在各大片区中最大，一般在10万平米以上，其中30万平米以上楼盘
近10个，最大的翠屏国际城占地面积80万平米。
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建筑形态以多层和别墅为主，是南京主要的别墅区之一，几乎没有小高层。 楼盘整体品质低于全市平均水平。
知名发展商多，如东恒、金陵置业、绿城、运盛、莱茵达、武夷等。
4、仙西
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发展缓慢，但今年成为河西之后的又一大新区住宅开发热点：90年代中后期成立
亚东开发区以来，累计开发面积超过40万平米，逐渐成为南京重要的居住区之一；2001年，调整后的南京总体规划确定仙西为南京的3个新市区之一，2002年1月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城——仙林大学城，仙西成为继河西之后的又一大新区住宅开发热点。
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中端市场定位，均价3200元/平米，其中，多层2800元/平米，别墅3500元/平米。 目前供应量在各大片区中最少：在建楼盘25万平米；根据规划，未来可供应居住
用地20平方公里。
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年消化量10万平米/年。
客户特征：栖霞区为主的本地客源；二次置业的市区客源。 楼盘平均规模在10万平米左右。
建筑形态以别墅、多层为主，是南京主要的别墅区之一。 楼盘整体品质位于全市中游，出现金陵家天下等明星楼盘。 长期以来只有“亚东”1家发展商，去年“汇金”开始进入。
5、城南
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新近崛起的主要开发区域：90年代中后期开发区域主要集中在雨花台、大明路周
边，去年宁南新区开始启动，由于地理位置优越，处于南京老城和江宁的连接带，迅速引起市场注意。
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中高端市场定位，均价3400元/平米，与南京住宅平均水平相当。
供应量约占全市的1/6，在建楼盘150万平米；未开发居住用地100万平米左右。 年消化量20万平米/年。
客户特征：雨花台区为主的本地客源；秦淮、建邺为主的市区客源；城市白领、中
高层企业管理人员、私营企业主。
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楼盘平均规模近20万平米，其中，翠竹园34万平米，最大的“秀林苑”50万平
米。
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建筑形态以多层、小高层和别墅为主，出现30万平米的纯小高层社区。 楼盘品质位于全市中游。 只有仁恒1家知名发展商。
6、城北
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启动早，环境差，发展缓慢，近2年开始加速发展：由于铁路和厂矿企业聚集，环
境污染严重，长期以来定位于中低档居住区，商品住宅市场发展缓慢；近年来，基础设施、环境整治工程相继启动，区域形象大为改善，加上50万常住人口的强大购买力，开始加速发展。
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中低端市场定位，均价在各大片区中仅高于江宁，均价3000元/平米
供应量在主城片区中仅次于中心城区，在建楼盘80万平米；栖霞区为南京土地资
源最多的区域，未来可供应量大。
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年消化量20万平米/年。
客户特征：下关、栖霞区为主的本地客源，本地大型厂矿企业的工作人员，城区中
低收入阶层。
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楼盘规模多在10万平米左右。 建筑形态以多层为主，占80%以上。
楼盘整体质量一般，但近期出现了个别优秀楼盘，如燕语华庭、方圆绿茵、明城府
邸、阳光嘉园等。
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知名发展商主要有栖霞建设、东恒、方圆置业和城建集团。
7、城中
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近几年已经不是住宅开发的主流市场。 高端市场定位，均价5000元/平米以上。
供应量少，在建楼盘50万平米；随着旧城改造的逐步完成，可开发用地进一步减
少，发展空间不大。
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消化量20万平米/年。
客户特征：全市和周边地区的高收入阶层。 楼盘平均规模小，多在5万平米左右。
建筑形态以高层、多层为主，其中，高层占80%以上。 楼盘整体质量位于全市中游，主要以地段优势参与竞争。
知名发展商较多，主要有苏宁、长发、金鹰、城建集团、栖霞建设。
二、玄武、栖霞市场概况
1、区域概况 （1）自然概况
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玄武区位于南京主城东部，为南京市中心城区之一，是南京市委、市政府及南京军区机关所在地，面积80.97平方公里，2000年底常住人口42.53万人。
栖霞区位于南京主城东北部，是江北进入南京的“北大门”，土地总面积 340 平方公里，是主城8大城区中土地资源最多的区。2000年底常住人口40.27万人，1995-2000年平均增长率2.15%，高于南京市人口平均增长率（1.84%）。
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图3-2 玄武、栖霞区位图
（2）历史沿革
从公元229年孙权迁都建邺开始，玄武区曾是东吴、东晋和南朝宋、齐、梁、陈等六朝宫阙的所在地，明初紫禁城、太平天国天王府、孙中山临时大总统府、国民党总统府也在玄武区内。境内人文荟萃，古迹众多，风光秀丽，有中山陵、紫金山、玄武湖、古城墙等多处名胜古迹，具有融山、水、城、林于一体的独特风貌。
栖霞区境内有名山古刹，每临深秋，丹枫似火，宛如凝霞，故名“栖霞”，冠名迄今已有1600多年。区内名胜古迹遍布，沿江风光秀丽，有38处国家和省级重点文物保护单位，其中，栖霞寺、舍利塔、燕子矶、六朝石刻等尤为闻名。南京市徽中的“辟邪”取形于此，成为南京的象征。 （3）基础设施
玄武、栖霞地区为南京市的交通枢纽，区域交通便捷：
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公路：沪宁高速公路、宁杭公路、宁镇（312国道）公路、绕城公路、栖霞大道、铁路：沪宁、宁芜铁路；南京火车站；华东地区最大的铁路编组站——尧化门编水路：长江岸线84公里，沿江码头25个；新生圩港为全国内河第一大港，年货
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尧新大道；南京长途汽车站、汉府街长途汽车站。
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组站。
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