聚宝山项目可行性研究报告
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东部显著低于绕城公路，最大高差12米左右。 西部与沪宁铁路基本持平,局部低于沪宁铁路2米。 南部局部区域低于宁镇公路，最大高差6米左右。
北部的聚宝山西峰标高125米，东峰标高100米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。
25m 绕城公路 90m 聚宝山 10m 55m 铁路 宗地地面
图1-5 宗地与周边高差剖面图（东西向）
铁路
55m 聚宝山 绕城公路 12m 宗地地面
宁镇公路
图1-6 宗地与周边高差剖面图（南北向东侧）
22m 绕城公路 90m 聚宝山 宁镇公路 宗地地面
铁路
图1-8宗地与周边高差
图1-7宗地与周边高差剖面图（南北向西侧）
4、地块现状
沪宁铁路 地块现状以农田、植被、居民住宅、工厂和货运、汽车及汽车设备市场为主，其中，农聚宝山 绕城公路 标高36～49m 标高35～125m 田和植被占总用地面积的近一半。 标高50～55m 废弃的
采石场 宗地 标高25～57m 6 聚宝山项目可行性研究报告
图1-9 宗地土地利用现状
（1）工厂与市场
主要工厂与市场共计12家，占地总面积15万平米，大部分仍在生产运营，其中3家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。
表1-2 工厂基本情况 名称 源宝化工公司 利达服装公司 添喜化工 光英炉业 包装容器厂 金属配件厂 野马电声乐器厂 金陵特种电缆厂 屠宰厂 宏大设备市场 东风汽车 玄武湖货运市场 经营业务 轮胎装配 服装生产 洗涤剂 锅炉生产 包装材料 金属配件 电声乐器 电缆 屠宰 汽车设备销售 汽车销售 货车停车场 运营状况 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 在运营 环境污染情况 无 无 轻度空气污染 轻度空气污染 无 无 无 无 轻度空气污染 无 无 无
（2）居民
居民隶属岔路口村，分“西杨坊”和“东杨坊”2个村民小组，共有居民约400户、1200人，住宅建筑面积约8万平米。
（3）农田
农田与山体植被面积约20万平米，其中，苗圃2万平米，葡萄园2000平米。
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（4）树木
宗地内主要树木有水杉、梧桐、枫杨、榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有500平米竹林，保留价值较大。
图1-10 宗地主要树木分布
（5）水塘
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宗地内有水塘20多个，规模普遍较小，其中，500平米以上的3个，最大的1000大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中1座为鱼塘，占地1000平米，
平米。
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水质良好。
图1-11 宗地地表水分布
（6）高压线
? ? 现状有2条110KV二回高压线从宗地内部穿过。
根据规划，宗地西侧100米处将建设220KV变电站，宗地内部将只有1条110KV
二回高压线从西侧用地边界穿过，且大部分在代征绿化带内，对净用地基本无影响。
规划110kv 规划220kv 8
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规划110kv 规划110kv 图1-12 宗地高压线走向 5、拆迁
北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下2块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积1445亩，房屋总面积22.4万平米，居民693户、工企单位48家，需安置劳动力268人，保养人员148人。其中，
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宗地拆迁面积968亩（含代征道路与绿化用地），占拆迁总面积的67%，拆迁居民代拆迁范围面积477亩，占拆迁总面积的33%，拆迁居民近300户。
代拆迁范围 图1-13 宗地拆迁范围 400户。
三、周边道路及出行方式
1、道路
对外联系道路主要有绕城公路、宁镇公路、宁栖公路和岔仙公路4条，其中：
宗 地
? 宁镇公路：既是城市东西向主干道，又发挥城市对外交通联系代拆迁范围 的功能，是宗地与老城区联系的主要通道，时速可达80公里/小时，在新庄立交可通过多条干道通往老城区，明年5月玄武湖隧道开通后，从宗地经宁镇公路、玄武湖隧道至老城区——新模范马路仅10分钟车程，并且可以通过新模范马路、城西干道等快速路连接城市西部地区。
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绕城公路：时速可达110公里/小时，通过柳塘、马群、八百户、双龙街和花神庙宁栖公路：通往尧化门、栖霞山，规划拓宽为34米。 岔仙公路：通往亚东（仙林大学城），规划拓宽为33米。
表1-3 宗地周边现状与规划道路一览 等立交通往主城各个区域。
名称 绕城公路 宁镇公路 宁栖公路 现状 规划 岔仙公路 现状 规划
级别 全封闭快速路 一级国道 公路 交通性主干道 公路 交通性主干道 宽度（m） 50 48 8 34 6 33 车道 双向8车道 双向8车道 —— 双向6车道 —— 双向6车道 速度（公里/小时） 110 80 —— —— —— —— 交通流量 （辆/日） 15000 20000 10000 —— —— —— 路面 沥青 混凝土 水泥 —— —— ——
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图1-14 宗地现状道路
图1-15 宗地周边道路规划
2、公共交通
宗地周边公共交通发达，目前有6条公交线路，其中50路由宗地内部穿过，平均每条线路10-15分钟一班，晚上最后一班8：40结束。
表1-4 公交线路基本情况 公交线路 71W 309W 70W 50W 南汤线 南上线 通行区间 南京站－尧化门－新港开发区 丹凤街－亚东（仙西） 南京站－仙鹤门－亚东（仙西） 南京站－尧化门－栖霞山－龙潭－上坝 通行时间 5：30－20：30 6：10－20：40 6：30－20：00 6：50－18：30 班次间隔 10分钟 5分钟 15分钟 20分钟 20分钟 南京站－岔路口－马群－麒麟门－悦民路 6：30－20：00 15-20分钟 南京站－岔路口－仙鹤门－麒麟门－汤山 5：00－17：30 3、轨道交通规划
规划地铁4号线沿宁镇公路从宗地南侧穿过，根据南京轨道交通建设时间安排，预计将在2010年以后开工建设。
图1-16 宗地周边轨道交通规划
四、周边3公里社区配套
项目周边住宅稀少，开发成熟度低，现有配套设施不足：
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宗地周边社区配套集中分布在“尧化门”、“花园路”和“规划的仙西新市区中心”，
最近的“尧化门”距宗地2公里，2公里之内除“紫东小学”和“紫东中学”（宗地内现有居民的子女在这2个学校上学）以外，基本没有其它社区配套设施。本项目规模大，除政府规定必须配建学校和幼儿园之外，参照“万科四季花城”开发模式，完全可以通过自建配套的方式解决其它日常生活配套问题。
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项目与市中心以及周边主要配套区——“尧化门”、“花园路”和“规划的仙西新市
区中心”之间交通发达，车程在5-10分钟左右，可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。
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