聚宝山项目可行性研究报告
物吞吐量1000万吨；国家级重点工程——龙潭深水港一期工程设3个2.5万吨级泊位、2个1千吨级泊位，年吞吐能力52万标箱。 2、经济发展 （1）经济总量
根据区属口径统计，2000年，玄武区实现GDP12.06亿元，人均GDP3024元，在南京十一个区中分别排名第5和第9位；栖霞区实现GDP15.65亿元，人均GDP4603元，在南京11个区中分别排名第3和排第4位。玄武区统计数据偏小的主要原因在于市属企业多，未列入区属统计口径，在南京市民心目中，玄武经济、教育发达，是仅次于鼓楼的最好的区之一。
(亿元)南京市各区经济发展指标(元)16000120101.34144291008060136821400012000100008000GDP 46034020030.315.65540212.13024201510.48349310.48448834908.4428617756000400020000人均GDP12.0610.357.84.97江宁雨花台栖霞浦口玄武鼓楼白下秦淮建邺大厂下关
（2）主要产业及企业特征
项目周边是玄武、栖霞乃至全市的主要产业区，这些产业区内的员工将是项目的主要客源之一：
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玄武区主导产业为科技信息、文化旅游和房地产开发管理，形成了珠江路科技一条
街、龙蟠路汽配城、丹凤街通讯器材街等一批特色专业市场，规划的珠江路软件产业园位于项目东侧，于今年9月份启动，占地面积约4000亩，总投资35亿元，预计2005年园区基本建成并开始全面运作，可容纳数百家软件企业、研发机构和近万名软件研发人才，目前已有10多家国内外著名软件企业表达了入驻意向。
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栖霞区为南京主要的工业区，除南京经济技术开发区以外，共有各类工业企业1100
余家，其中，年产值在亿元以上的企业5家，5000万元以上的企业27家；主导产业为石油化工、机械电子和建材，其中石化占绝对主导地位，主要企业有金陵石化、南京烷基苯厂等。
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南京经济技术开发区2002年4月被评为国家级经济技术开发区，进区企业1024
家，总投资185.8亿元，主要企业有飞利浦、LG、夏普电子、飞歌空调、AO史密斯热水器、华日液晶、南京新港等。2001年实现GDP 60亿元，利税19.2亿元，出口创汇3.9亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排在13至18位。2002年第一季度，大部分经济指标同比成倍增长，实现GDP14.95亿元，出口额9215万美元，同比增长89.9%，实际利用外资6366.56万美元，同比增长215.9%，新批外商投资企业14个。
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聚宝山项目可行性研究报告
三、竞争市场分析
1、项目周边市场分析
尧化门片区
聚宝山项目 迈皋桥—黑墨营
片区
亚东片区
板仓街片区
图3-3 项目周边开发片区分布图
（1）亚东片区
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仅次于河西的新区开发热点：90年代中后期成立亚东开发区，开发权一直被亚东
公司垄断，至今，累计开发面积仅40万平米；2001年，调整后的“南京总体规划”将包括亚东在内的仙西确定为南京的3个新市区之一，今年初，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城——仙林大学城，“以亚东为核心的仙西地区”成为河西之后的又一大新区开发热点。
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销售价格相当于全市平均水平：多层均价2900元/平米，别墅3500元/平米，最在建项目少：在建楼盘25万平米，另外，亚东公司尚有700亩土地没有开发；目
高楼盘（金陵家天下，别墅）均价：4000元/平米。
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前，新市区土地已经全部冻结，待规划完成后公开招标拍卖，根据规划，未来可开发住宅用地约20平方公里。
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楼盘平均规模低于全市平均水平：占地面积一般在100多亩左右，规模最大的“听产品形态以别墅、多层为主：别墅占80%，多层占20%，目前没有小高层，容积率主力客源来自本地周边地区：仙林大学城的高级教授、专家；周边大型企业的高
泉山庄”占地面积220亩，建筑面积6.1万平米。
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多在0.4—0.55之间。
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层管理人员；主城区有车阶层。
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聚宝山项目可行性研究报告
表3-1 亚东片区主要在售楼盘
楼盘名称 发展商 占地面积(M) 2建筑面积（M） 50000 2建筑形态 别墅、公寓 均价 元/㎡ 联排4000 独立5000 形象进度 2002年6月交付 2003年9月交付 主诉求点 森林景观别墅 销售状况 2年半销售90% 金陵家天汇金房产 下 沁兰雅筑 咏梅山庄 亚东 105600 —— 约40000 别墅 联排3600 南京市最大的生态别墅区 建设部城市生态住宅示范小区 半年销售率40% 基本售完 亚东 70000 80000 多层 2900 2003年10月交付 表现最好个案 金陵家天下 占地面积 总建筑面积 容积率 建筑形态 主力户型 销售均价 主力总价 形象进度 开盘日期 销售率 发展商 规划设计 建筑设计 环境艺术设计 营销代理 物业管理 10.5万平米 5.54万平米 0.53 联排、独立别墅为主，少量跃层公寓 200平米联排别墅、320平米独立别墅 联排别墅：4000元/平米，独立别墅：5000元/平米 90万、160万 现房 2000.4 销售周期两年半，联排别墅销售率：100%， 独立别墅销售率：80% 南京汇金房地产开发公司 美国劳氏国际工程设计公司 法国PA建筑师事务所 陈逸飞 佰恒房地产咨询（上海）有限公司 深业集团（深圳）物业管理有限公司， （2）迈皋桥——黑墨营片区
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城北代表片区：地铁1号线一期工程终点站设在迈皋桥，由此带动了周边月苑小
区附近的开发，如方圆绿茵、方圆兰庭、北苑景虹等，之后，随着红山路和红山森林动物园
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聚宝山项目可行性研究报告
的建成又带动了黑墨营地区的开发，东恒集团去年以15188.8万元（楼面地价820元/平米）中标黑墨营10万平米用地，开发“阳光嘉园”项目，一期已于今年8月开盘。
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销售价格略低于全市平均水平：均价3000元/平米，楼盘最高均价：3200元/平米。 潜在供应量大：在建项目30万平米，未来两年上市面积40万平米左右。 楼盘平均规模10万平米左右，最大的“阳光嘉园”建筑面积18万平米。 产品形态以多层和小高层为主。
主力客源来自城北地区：城北区域客源（锁金村地区、迈皋桥地区）；周边大型企
表3-2 迈皋桥——黑墨营片区主要在售楼盘
业（南汽、华电）的职工；主城区少数购买力不高的三口之家。
楼盘名称 阳光嘉园 发展商 江苏东恒 占地面积(万M2) 10 建筑面积（万M2） 18 建筑形态 均价 元/㎡ 形象进度 2003年9月一期交付 主诉求点 都市度假村 销售状况 5个月销售143套，销售率85% 多层、小高层 3200 方圆绿茵、 方圆置业 方圆兰庭 方圆置业 8.8 12 多层、小高层 3200 2002年12月交付 可持续发展生态小区 南京首家心灵环保社区 基本售完 —— 5 多层 未定 2003年10月一期交付 尚未开盘 表现最好个案 东恒·阳光嘉园 占地面积 总建筑面积 容积率 销售均价 主力户型 主力总价 建筑形态 形象进度 开售日期 销售状况 发展商 设计单位 物业管理 （3）尧化门片区
10万平米 20万平米 1.8 多层3200元/平米 129-137平米三房、 81-95平米两房 42万、27万 7幢多层、7幢12层小高层 一期封顶，2003年交付 2002.8.18一期开盘 一期5个月销售143套，销售率85% 江苏东恒集团国贸建设股份有限公司 英国罗麦庄马有限公司、南京市建筑设计研究院 东恒物业 39
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? 最近2年开始启动、发展缓慢的片区：尧化门为栖霞区政府所在地，但由于铁路编
组站和南京烷基苯厂等大量化工企业的存在，空气污染一直较为严重，近年随着尧新大道、柳塘立交、南京经济技术开发区等的建设，区域形象大为改观，房地产市场开始缓慢发展。
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在建项目少，价格远低于全市平均水平：目前仅“枫林新寓”和“金尧花园”两个楼盘品质类似拆迁复建房，无法对聚宝山项目构成竞争。
尧化门东北侧有大量可开发用地，且尧化门地区规划为南京经济技术开发区的生活
项目，全部为多层，均价2200元/平米，客源几乎全部来自本地。
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配套区，未来土地供应和发展潜力较大。
枫林新寓 金尧花园
（4）板仓街片区
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该区属玄武区，于98年开始启动、前几年发展缓慢，2000年以来随着锁金村地区
人气的渐旺、交通便利程度的提高、生活配套逐渐完善、紫金山山景资源的开发、同时又受南京市整体房地产市场的影响，房价一路飚升，均价由2000年的3000元/平米涨至2002年10月的4400元/平米，建筑形态也由最初单一的多层，发展到小高层和高层，如钟麓花园的最后一幢“观山阁”和四季翠岭的二、三期。
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在建项目少，价格与城东光华门片区相近，目前仅“钟麓花园”和“四季翠岭”两
个项目，客源大部份是区域客、随生活配套逐渐成熟及山景概念的提出，近几年内城北与城东的客源逐步增多。
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楼盘品质不高，且余盘供应量不到4万平米，无法对聚宝山项目构成竞争。
表3-3 板仓街片区主要在售楼盘 楼盘名称 发展商 占地建筑建筑形态 均价 元/㎡ 最后一期4700 形象进度 主诉求点 销售状况 面积面积(M2) （M2） 钟麓花园 四季翠岭 玄武区城镇开发 华顺房产 13000 28000 2幢多层及2幢小高层、1幢高层 42000 100000 多层＋小高层 最后一期2003年年初 二期2003年1月交付、最后一期2004年初 直面紫金山景、赏四季风情 临钟山风景区并以绿玻彩铝转角飘窗强化景观 98年至今分四期开发已销售90% 一、二期已售完，最后一期高层尚未正式开售 二期3900、 最后一期4200
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