聚宝山项目可行性研究报告
原采石场处
六、市政配套
1、宗地内部现状
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宗地内无污水、雨水管，污水、雨水利用地势、由东向西通过明沟排放到聚宝山西电力线通过电线杆接入。
自来水、电话、有线电视、煤气由宁镇公路接入。
宁镇公路现状只有给水、电信和煤气管线，规划1条雨水管线，但没有电力线，规宁栖公路规划有给水、雨水、污水、电力、电信和煤气管线，2003年道路拓宽时宗地南部边缘22米规划道路规划有电力、给水和雨水管线，道路由发展商修建，
侧，至今没有发生过洪涝。
2、周边道路市政管线 划雨水管线的实施时间未定。 铺设。
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但管线由谁铺设目前未定。
综合分析，
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污水排放管线及排水方向目前尚不明确；
电力、给水、雨水可从宁栖公路和22米规划道路接入或排出。 电信、煤气可从宁栖公路和宁镇公路接入。
宁栖公路 图例 （实线为现状，虚线为规划） 电力 给水 电信 雨水 路灯 污水 煤气 22米规划道路
宁镇公路
图1-24 周边市政管线分布图
七、规划设计要求
根据规划设计要点，宗地总建筑面积51.29万平米，综合容积率为1，其中，小高层建筑面积29.94万平米，多层与公建建筑面积14.97万平米，别墅建筑面积6.38万平米。
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表1-7 主要规划设计要求 指标 规划用途 建筑形态比例 容积率（≤） 规划布局 建筑限高 建筑间距 规划要求 一、二类居住用地（可建别墅、多层住宅、小高层住宅） 多层住宅和公建配套用地的面积不得超过总用地面积的1/3。 小高层住宅用地的面积不得超过总用地面积的1/3。 别墅≤0.3、多层住宅（含公建配套）≤1.0 小高层≤2.0 小高层应放在用地的西部，A、B、C、D必须建别墅，其用地不纳入用地分配计算。 多层住宅的层数不得超过五层 小高层住宅的建筑高度≤36米 多层住宅的南北向间距必须大于1：1.3 1、一所九年制一贯制十八班的学校，占地面积不小于15000平米。 2、一所九班幼儿园，占地面积不小于3800平方米。 3、公建用地纳入多层住宅用地计算。 高压线可以移位 1、地块周边绿化带和绿化带内22米宽的道路，由开发企业自行建设。 2、地块内一所九年一贯制十八班学校由开发企业建设，其用地不在出让范围之内。 公建配套 其它 建设要求
表1-8 根据规划设计要点计算的面积指标 小高层 多层（含公建） 别墅 合计
用地面积（万平米） 14.97 14.97（其中，学校1.5，幼儿园0.38） 21.27（其中A区2.17、B区0.36、C区0.87、D区2.89，合计6.30） 51.21
容积率 2.0 1.0 0.3 1.0 建筑面积（万平米） 29.94 14.97 6.38 51.29 图1-25 宗地规划要求示意
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第二部分 法律风险分析
一、土地出让条件
1、出让方式及程序 （1）出让方式 竞买人资格 1、境内外的公司、企业和其它组织。 2、独立竞买、联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。 3、竞买单位必须取得南京市建委的资质认定。 出让方式 底价 加价幅度 竞买保证金 报价方式 报价币种 成交价款构成 竞得人的确定 无效报价 挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。 6.5亿元。 300万元的整数倍。 4000万元，竞买截止之日后三日内退回（不计利息）。 现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。 人民币。 包括土地拆迁安置补偿费、土地挂牌出让工作费用、政府土地收益； 不含其它税费。 “价高者得”原则，报价低于底价为废标。 1、报价低于底价； 2、报价不高于前一轮报价； 3、未按加价幅度报价； 4、报价书未盖单位公章； 5、报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定； 6、报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚； 7、一份报价书中有两个或两个以上报价； 8、未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的； 9、实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致； 10、其它按规定应属无效的。 （2）出让程序 ①报名
工作日2002年11月29日至2002年12月23日（星期一）办理报名手续，填写报名表及提交有关报名资料，经审查符合竞买资格的，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金（到帐），方可领取竞买报价书开始报价。未竞得者的竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回（不计利息），竞得者的竞买保证金抵作土地使用权成交价款。 ②答疑
书面答疑。竞买者必须于2002年12月18日下午5：00之前将有关疑问以书面形式提交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格的报名者于2002年12月23日下午2：00——5：00到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。自2002年12月19日起不在接
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项目公司的成立 竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。 聚宝山项目可行性研究报告
受任何形式的质疑。 ③报价
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方式：必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的《国有土地使用权挂牌出让时间：工作日2002年11月29日上午8：30至2002年12月26日（星期四）下午
竞买报价书》，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。
2：30，2002年12月26日（星期四）下午2：30之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序：竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延5分钟，5分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。市国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》。 ④竞买结果的确定原则
挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果：
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在挂牌竞价过程中只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。
土地使用权由该竞买者得。
得；报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。 ⑤签约
竞得者必须于2002年12月28日（星期六）与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿市国土局因此遭受的一切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。 ⑥无效报价：
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报价低于底价；
报价不高于前一轮报价； 未按加价幅度报价； 报价书未盖单位公章；
报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚； 一份报价书中有两个或两个以上报价； 未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的； 实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致； 其它按规定应属无效的。
定；
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图2-1 竞买流程及主要时间节点 书面答疑； 2002年12月18日下午5：00之前提交； 审查具备竞买资格的报名者于2002年12月23日下午2：00——5：00领取书面答复。 到帐为准； 由于转帐需2天时间，因此，转帐支票支付最迟在12月20日，如12月23日支付，必须用本票。 购买标书 11月29日起 报名 11月29日——12月23日（工作日），以资金答疑 报价 11月29日上午8：30至12月26日下午2：30（工作日），之后进入现场竞价程序。 签订成交确认书 成交当日（12月26日） 签订土地出让合同，支付成交价款的15% 12月28日（星期六） 2、合同要点 （1）交地标准
拆成自然平整，外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。 （2）交地时间
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第一期（西半部）：2003年7月25日 第二期（东半部）：2003年12月5日
出让合同签定当日内（2003年12月28日），付成交价款的15%； 2003年1月10日之前，付成交价款的15%； 2003年3月5日之前，付成交价款的15%；
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（3）付款条件