聚宝山项目可行性研究报告
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2003年5月12日之前，付成交价款的10%； 2003年7月8日之前，付成交价款的10%； 2003年9月4日之前，付成交价款的15%； 2003年10月9日之前，付成交价款的10%； 2003年11月18日之前，付成交价款的10%。
（4）土地出让年限
居住份额用地70年，其它份额用地按法定最高出让年限，自交付首期土地之日起算。 （5）开工时间
2004年3月31日之前。不能按期开工的，应提前30日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过一年。 （6）违约责任 ①付款
如受让人不能按时支付成交价款的，
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自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的3‰向出让人缴纳滞纳金；
延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定
金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其它损失。 ②交地
如出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，
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每延期一日，出让人按受让人已经支付的土地成交价款的3‰向受让人给付违约延期交付超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人双倍返还定金，并退还已经出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求
金；
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支付土地成交价款的其它部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其它损失。 出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。 ③开工
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超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当满两年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；
但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动
于土地使用权成交价款20%以下的土地闲置费；
工开发延迟的除外。
二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段
1、主要风险及控制手段
从金色家园项目实际操作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会出现政策变化或拖延执行的情况，政府可信度存在一定风险。另外，南京公司没有在玄武区操作项目的经验，对玄武区政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对区级税收减免的政策规定和执行力度不熟悉，可能存在一个适应和磨合的过程。
综合分析，对于政府招投标项目，主要风险来自于政策性风险。 （1）主要政策性风险分析
①拆迁
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政府负责拆迁及土地平整，但根据金色家园项目经验，拆迁可能无法按期完成，或实际交地后，出现拆迁居民回迁等拆迁遗留问题，对工程进度造成影响。因此，有必要明确拆迁和交地时间表、实际交地后受让人的管理权限、解决拆迁遗留问题的责任人和时间要求等问题。
②外部条件
宗地周边的宁栖公路、环陵路等市政道路建设对项目施工和销售有较大影响，具体建设时间和进度安排目前未知。
③地下设施
金色家园的涵管问题当初未在用地条件中明确，以至影响了规划设计。该项目用地面积大，地形复杂，地下是否存在古墓、文物、冲沟、暗河、军事设施等目前未知。
④规划控制要求
根据规划要点，政府对各建筑形态的用地比例和容积率都作了具体规定，但从规划部门了解，只要保证整个项目综合容积率不变，各建筑形态的用地比例可以自由调整，如果不在规划要点中加以明确的话，项目开发过程中可能会遇到政府在具体执行过程中出现变化所带来的风险。
⑤市政配套
宁栖公路下面的规划市政管线的管径、容量和建设时间、宗地污水的排放方式和方向、以及22米规划道路下面的市政管线是否由发展商自建都没有明确，将可能增加开发成本和风险。 （2）控制手段
针对上述问题，南京公司拟通过书面方式提交政府相关部门，在争取有利条件的前提下，要求政府予以明确答复、并将答复列入土地出让合同的附件。
三、总体评价
根据金色家园项目的实际操作经验，本项目法律风险基本在可控范围之内，具备法律上的可行性。
第三部分 市场分析
一、南京房地产市场简述
南京总体概况（2001年数据）：
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市区面积4737平方公里，人口443万人，人口密度935人/平方公里。 主城面积243平方公里，人口260万人，人口密度10700人/平方公里。 老城区面积53平方公里，人口153万人，人口密度28868人/平方公里。 国内生产总值1154亿元 人均国内生产总值2500美元 产业结构“二、三、一” 三大支柱产业：石化、汽车和电子
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实际利用外资9.87 亿美元 社会消费品零售总额466亿元 全社会固定资产投资额465亿元 城镇居民人均可支配收入8848元 人均储蓄存款余额12002元
投资：房地产111亿元、住宅75亿元
施工面积：商品房1053万平米、住宅744万平米 竣工面积：商品房403万平米、住宅309万平米 批准上市面积：住宅324万平米
销售面积：商品房305万平米、住宅268万平米 销售额：商品房106亿元、住宅83亿元 空置面积：商品房83万平米、住宅55万平米 销售均价：商品房3486元/平米、住宅3093元/平米 个人购房比例：98.9% 按揭贷款：35亿元
房地产开发（2001年数据）：
（一）市场成长状况 1、投资增长加速
1999年以来，南京房地产开发投资一直呈加速增长之势，今年上半年增幅继续加大，共完成投资49.28亿元，在全国大中城市中排第五位，增长率16.6%，排第十一位。其中：
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与去年相比，土地开发、商品房开发和住宅开发投资增长率均大幅提高，分别达到土地开发投资增长率小于商品房开发增长率11.1个百分点，主要原因在于近几年住宅开发投资增长率只相当于商品房开发的一半，主要原因在于上半年商业、办公
27.3%、38.4%和19.4%，超过房地产开发投资增长率10.7、21.8和2.8个百分点。 的大量开发使市场存量土地消耗过多，而上半年新区土地冻结后，土地供应量明显偏少。 用房开发比例显著增加。
南京市房地产开发投资变化(亿元)1201008060402001999年-3.12000年2001年2002年上半年1.597.8799.3411.749.2850-511116.6(%)201510房地产开发投资增长率
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南京市房地产开发投资指标变化(亿元)12099.3411110080604018.9670.7361.6575.2859.1549.2836.5632.8211.528.45房地产开发土地开发商品房住宅2002000年2001年2002年上半年
南京市房地产开发投资增长率变化(%)100806040200-20-40-601.5-0.910.813.311.7-6.838.427.319.416.683.7房地产开发土地开发商品房住宅2000年2001年-39.22002年上半年
2、需求增长大于供给、空置面积持续下降 （1）综述
①需求增长大于供给
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99-01年，商品房竣工面积与销售面积的差距由163万平米减小到98万平米，住今年上半年，供求关系开始发生变化，商品房和住宅销售面积增长率（32.9%和
宅竣工面积与销售面积的差距由128万平米减小到41万平米。
23.2%）分别低于新开工面积（48.4%和54.0%）15.5和30.8个百分点。 ②空置面积持续下降
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99-01年，商品房空置面积平均每年下降4万平米，住宅空置面积平均每年下降8今年上半年，全市商品房空置面积78万平米，同比下降10.8%。
万平米。
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南京市商品房供求关系变化（万平米）4504003503002502001501005001999年2000年222254385383403305竣工面积销售面积1229190838078空置面积2001年2002年上半年
南京市商品住宅供求关系变化（万平米）350300250200150100500314298223186309268竣工面积销售面积10271615567空置面积1999年2000年2001年2002年上半年
（2）供应量年波动幅度不超过10%，但今年上半年显著增长 ① 施工面积
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99-01年，商品房和住宅施工面积分别保持在1000万平米和700万平米左右，波
动幅度不超过10%；今上半年大幅增长，分别达到854万平米和658万平米，增长率分别为18.9%和29.4%。
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住宅增长速度大于商品房：2001年住宅增长率高于商品房4.5个百分点，今年上
半年高10.5个百分点。
南京市房地产施工面积变化(万平米)120099210008006004005.1200-4.101999年2000年2001年2002年上半年68712.3-2.2971854744655138.518.9658105329.4(%)35302520151050-5-10商品房施工面积住宅施工面积商品房增长率住宅增长率 25