聚宝山项目可行性研究报告
②竣工面积
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99-01年，商品房和住宅施工面积分别保持在400万平米和300万平米左右，波动住宅增长速度大于商品房：2001年住宅增长率低于商品房1.3个百分点，今年上
幅度不超过10%；今上半年大幅增长，同比增长率分别为12.4%和22.2%。 半年高9.8个百分点。
南京市房地产竣工面积变化(万平米)4504003503002502001501005001999年2000年2001年2002年上半年-5.37.7-0.65.13.838516.231438329840330922.212.4(%)25201510580067-5-10商品房竣工面积住宅竣工面积商品房增长率住宅增长率③批准上市面积
2000年以来，南京市商品房批准上市面积稳定在320万平米左右，2001年略有增加，达到324万平米。
南京市商品房批准上市面积变化(万平米)3253243233223213203193181999年2000年2001年320320324
（3）需求增长加速 ①销售面积
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1999年以来，商品房销售面积增长率不断上升，今年上半年销售面积122万平米，1999年以来，除2001略有下降以外，住宅销售面积增长率不断上升，今年上半年2001年以来，住宅销售面积增长率低于商品房，且差距不断扩大，今年上半年低
增长32.9%。
销售面积102.44万平米，增长23.2%。 9.7个百分点。
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南京市房地产销售面积变化(万平米)350300250200150100500-12.61999年2000年2001年2002年上半年-10.822218614.825420.222330526820.219.412210232.923.2(%)403020100-10-20商品房销售面积住宅销售面积商品房增长率住宅增长率②销售额
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1999年以来，商品房和住宅销售额增长率不断上升，今年上半年分别实现销售额1999年以来，住宅销售额除2000年高于商品房18.7个百分点，其余年份均低于
37.3亿元和29.9亿元，分别增长41.4%和32.7%。 商品房，今年上半年低8.7个百分点。
南京市房地产销售额变化(万平米)120100806040200-13.2-151999年2000年2001年2002年上半年74.851.637.37.129.980.125.864.9106.432.882.927.732.741.4(%)50403020100-10-20商品房销售额住宅销售额商品房增长率住宅增长率（4）需求增长的主要影响因素 ①大规模城建与拆迁
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99年以来，南京市共拆迁居民4.057万户，占同期商品房交易总套数的25%左右。 今年1-5月完成居民拆迁1.2万户，全年居民拆迁量预计为1.3万户，按每户住宅
需求80平米计算，则拆迁扩大住宅需求100万平米，超过2001年全年住宅销售量的三分之一。 ②政策推动
2002年5月，南京市政府下发《关于加快房地产市场发展的通知》，并出台交易税费减免（契税实际支付比例由2%下降为0.75%）、简化公房上市手续、户口政策向购房者倾斜（购买商品房、二手房均可落户）等重大利好政策，其中，各类购房税费合计减幅超过60%，直接带动了住宅市场的发展：5—8月份，二手房月均成交2876套，大大高于1-4月份的1862套，增长54%。
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③居民收入增长
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2000年以来，城镇居民人均可支配收入增长率均高于住宅销售价格增长率，平均今年上半年，城镇居民人均可支配收入大幅增长，增长率12.3%，比往年高70%，
每年高2.7个百分点。
高于同期住宅销售价格增长率（7.8%）4.5个百分点。
南京市人均可支配收入与住宅销售价格增长率比较14.00.00.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00 00年2001年2002年上半年4.60%7.01%7.47%6.29%住宅销售价格7.79.30%人均可支配收入
④外来人口带动
据市公安局统计，1999年以来，外地人在南京购房落户的共17868户（36485人），占同期商品房交易总套数的10%左右。 （4）空置量持续加速下降
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1999年以来，商品房空置面积下降速度不断加快，今年上半年商品房空置面积下2000年以来，住宅空置面积持续下降，下降速度快于商品房，2001年下降率高1.9
降为78万平米，同比下降10.8%，其中，空置一年以上的商品房19万平米，下降17.6%。 个百分点。
南京市房地产空置面积变化(万平米)10090807060504030201001999年-14.12000年2001年2002年上半年5.9-1.4-7.8-10.8-9.791277161559083(%)30782520151050-5-10-15-20商品房空置面积住宅空置面积商品房增长率住宅增长率3、销售价格加速上升
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1999-2000年，南京市商品房销售均价持续下跌，2001年出现强劲反弹，增长10.7%，
销售均价高达3486元/平米（房产局数据），据国家统计局统计，2001年南京市房屋销售均价为3572元/平米，在全国35个大中城市排第五位，仅次于深圳、广州、北京、上海。
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1999年以来，南京市住宅销售均价持续上升，增长率不断放大，年均增长率5.5%，
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今年上半年销售均价（含江宁）为2920元/平米（统计局数据），同比增长211元/平米，增长率高达7.8%。
南京市房地产销售价格变化(万平米)400035003000250020001500100050001999年-4.7-6.42000年2001年2002年上半年-1.23366278031502910348610.730936.34.7306629207.8(%)121086420-2-4-6-8商品房销售均价住宅销售均价商品房增长率住宅增长率4、二手房日趋活跃，今年上半年首次超过新房成交量，成为带动商品房市场快速发展的重要因素
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成交量持续上升，今年上半年首次超过新房：1999年以来，二手房成交量成倍增价格上涨幅度超过新房：2001年，二手房平均成交价格2182元/平米，增长率10%，
长，今年上半年成交1.3万套，成交面积104万平米，首次超过新房成交量（102万平米）。 超过同年住宅销售价格增长率（6.3%）；今年上半年，成交价上涨200-400元/平米，同期，新上市商品住宅同比上涨211元/平米。
南京市二手房交易额变化(亿元)30252015104.835142.9947$.992618000600?`@ %0%增长率交易额1999年2000年2001年2002年上半年
5、经济适用房供应量小，缺乏对商品房市场的冲击能力，但今年建设力度明显加大
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99年以来，南京市累计供应经济适用房50万平米，年供应量仅占商品住宅销售总今年，配合河西、仙西等新区建设，经济适用房建设力度开始明显加大：已经确定、
量的6-8%左右。
并将于明年逐渐上市的共165万平米，包括定向供给河西拆迁居民的68万平米、定向供给仙西拆迁居民的75万平米、面向全市的景家村小区（二、三期）22万平米。因此，今后几年，大规模城市建设（拆迁户）产生的住宅需求大部分将通过经济适用房消化，城建对住宅需求的带动作用将会减小。
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南京市经济适用房供应量变化(万平米)252014.81510501999年2000年2001年2002年151519.2
6、个人购房比例持续上升，已经接近100%
1999年以来，商品住宅个人购房比例逐年上升，今年上半年高达98.9%。
南京市个人购房比例变化1200?`@ %099年2000年2001年2002年上半年68?.60??.90%
7、住宅金融支撑住宅市场快速发展
1999年以来，按揭贷款成倍增长，至2001年，住宅按揭贷款占销售额的近一半。
南京市商品住宅按揭贷款变化(亿元)403530252015105011238$3543PE@50% %5%0%按揭贷款额占销售额的比例1999年2000年2001年
8、单个楼盘开发规模逐渐加大
今年，南京市楼盘开发规模明显加大，例如，10月份房产局主办的房展会共88个楼盘参展，其中，10万平方米以上楼盘30个，占参展楼盘总数的30%，20万平方米以上楼盘10个，50万平方米以上楼盘3个。
9、外地发展商积极进入南京市场，综合开发水平不断提高
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