中国当代房地产研究专题之11：美国REITs行业概要-090714
行业研究
四、REITs估值方法及估值的历史表现
REITs与一般企业的会计处理不同，主要体现在折旧和摊销的处理上。在美国REITs主要采取经营基金法（FFO法）。
1、FFO法方法介绍
美国国家房地产投资信托协会（NAREIT）在1991年提出FFO（Fund from Operation）评估方法。主要是因为传统的净收入并不能反映REITs现金流的真实情况，因为房地产折旧具有特殊性，某些地段好且管理好的商业地产的价值可能持续上升，按会计准则将其折旧分摊会失真。
FFO是在传统的净收入加上折旧和摊销，调整非重复性项目如由资产销售而产生的收益或损失。具体计算公式为：
FFO=源自房地产的净收入+房地产的折旧和摊销-（公司的管理费用+利息）
2、P/FFO估值特征
REITs采用P/FFO估值，这与一般企业的P/E估值类似。
¾ 就整个行业而言，1993年以来REITs的历史平均P/FFO倍数是13倍，1996
年以
来权益型REITs的历史平均P/FFO是14倍左右；
图 13：REITs行业历史P/FFO倍数
图 14：NAREIT权益型REIT指数及标普500指数估值
资料来源：SNL，Bloomberg，NAREIT，招商证券
¾ 各类型REITs龙头公司的历史平均P/FFO在11-15倍之间； 表 4：各类型REITs龙头公司历史P/FFO倍数
地位 均值中值
Equity Residenti 住宅第一 13.312.1Boston Propertie 写字楼第一13.711.5
零售第一 Simon Property 11.811.3仓储第一 Prologis 13.414.4
Host Hotels&RE 酒店第一 11.110.3Vornado Rlty TST多样化第一14.913.1资料来源：Bloomberg，招商证券
最低最高 时间段 8.1 24.8 9412-09047.6 27.9 9712-09045.3 21.2 9412-09041.0 21.1 9412-09042.1 24.9 9912-09046.7 43.4 9412-0904