中国当代房地产研究专题之11：美国REITs行业概要-090714
行业研究
美国1990年之后REITs的迅猛发展的最重要原因是，REITs为投资者提供了最低成本的退出渠道。普通的资产转让需要交纳高额的资产转让所得税。但是通过REITs，就可以避免：上市REITs通过发行UPREIT合伙权益来交换拟收购资产，这种合伙权益可以转换为上市REITs的股份，并在公开市场上套现。 中国还需要在REITs收购资产免税方面寻求突破。 ¾ 流动性
美国REITs在交易所上市，无论是机构投资者，还是个人投资者，无论是国内投资者，还是国外投资者都可以参与，并享受不同程度的税收减免。
目前如果选择银监会方案，那么参与者主要是机构投资者；如果选择证监会方案，那么参与者包括机构投资者和个人投资者；孰优孰劣尚无定论。
但无论采取何种方式，将通过细分投资份额，将小众投资品变成大众投资品，显然是提高流动性的重要思路。 ¾ 其它问题
除了上述问题外，主要涉及到操作上的一些细节问题有待解决，包括：REITs产品登记，托管，评级，公司治理问题，REITs产品中的物业管理增值服务问题等。
3、越秀REITs模式简介
越秀REITs如下图所示。越秀投资将其旗下4个盈利能力和发展潜力最强的优质资产，白马大厦，财富广场，城建大厦和维多利广场打包注入REITs，其中白马大厦是中国十大服装批发市场之一，而后三者则位于广州最核心的天河商业圈。 公司通过BVI公司持有4处物业的所有权，在一定程度上降低了税收。 图 23：越秀REITs的结构
资料来源：招商证券