中国当代房地产研究专题之11：美国REITs行业概要-090714
行业研究
三、深层原因—美国REITs的盈利模式
从更深层次来看，REITs之所以能够取得上述回报率，并且分红贡献65%，无疑离不开REITs的盈利模式。
1、REITs的定义及政策
REITs（房地产信托投资基金）是一种集合众多投资者资金，由专门机构操作，独立机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益按出资者投资比例分配的一种投资方式。REITs将房地产者中小众投资品（投资门槛很高）变成了大众投资品）。 取得REITs资格的公司可以从应纳税收入扣除股息，而股东则按照收到的股息和资本收益纳税，避免一般房地产企业持有物业所面临的双重征税，政府让利提高物业回报率。 如下表，为获得REITs资格，房地产公司必须满足政府规定的一系列限定性政策： 表 3：美国政府对REITs资格的限制性措施 限定性政策 主要内容
必须以美国纳税法人公司的形式，并由董事会或基金托管人管理
组织结构
股东应该有100人以上，前5大股东持有股份不能超过总股份的50%至少 75% 的资产由房地产资产（包括房地产权益、房地产抵押权益、在其他REITs中的股份、土地及附着物的权益等）、现金或现金等价物
资产要求 或政府债券构成
对具有纳税主体资格的子公司的股权投资不超过总资产的20% 持有除政府和子公司外某一发行人的证券不得超过总资产的5%
至少 75% 的毛收入来自租金收入、有抵押担保的债权利息收入、某些资产出售利得和投资于其他房地产投资信托的收入等与房地产资产
收入要求 相关的收入
至少 95% 的毛收入（扣除禁止转让所得收益后）来源于以上与房地产资产相关收入和其他股利、利息收入 至少 90% 的应纳税年收入用于分配
红利分配 为满足分配要求，上一年超额分配部分可用于抵扣部分本年度应分配
股利
长期负债 无要求
资料来源：招商证券
2、REITs的类型
¾ 1980年代后期起，权益型REITs占据主导，2008年规模占比92%；
权益型REITs：主要持有房地产物业，如写字楼，购物中心，酒店等，收入来自于租金和房地产升值；抵押型REITs：专门从事抵押放贷，或者专门购买房地产抵押证券的REITs，收入主要来自利息；混合型REITs：权益型和抵押型混合模式，收入主要来自租金，房地产升值及利息。
在1960年代末1970年代初的建筑开发热潮中，为开发商融资的抵押型REITs和混合型REITs一度占据主导，但是目前已被权益型REITs所取代。