房地产开发讲义08春(简)
(2) 无法保证经济合理地利用土地。
(3) 土地无偿使用，掩盖了土地级差收益。 (4) 不利于对外开放政策和吸引外资。
(5) 土地行政划拨，不仅手续繁琐，而且也容易滋生各种不正之风，导致官僚主义和腐败现象的产生。
§4 土地使用权的有偿出让
4.1 城镇国有土地使用权出让的基本概念
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。又称土地批租。 4.2 土地使用权出让的方式
4.3.1 协议出让土地使用权 4.3.2 招标出让土地使用权 4.3.3 拍卖出让土地使用权 4.3.3 挂牌出让土地使用权
2002 年 7 月 1 日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
2007.11.1《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 4.3 土地使用权出让的要求
4.3.1 土地使用权出让的主客体范围要求 4.3.2 土地使用权出让的年限要求
土地使用权出让的最高年限按下列用途确定： 1. 居住用地70年； 2. 工业用地50年；
3. 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4. 商业、旅游、娱乐用地40年； 5. 综合或者其他用地50年。 使用期满：
政府可以无偿收回土地使用权。
若使用者若需继续使用，可向政府申请续期，但需按有关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，以及办理土地登记手续。
若政府因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。
4.3.3 土地使用权出让的资源利用要求
(1) 土地使用用途要求 (2) 土地利用规划设计要求
主体建筑物的性质，附属建筑物的性质及平面布局；建筑密度；土地容积率；建筑物层数、高度；停车场的大小；绿化比率；建筑体型、色彩与周围环境的协调；主体建筑的装饰要求、建筑场平整标高、出人口方位等。
(3) 城市建设管理要求
主要是受让人在受让地块上进行生产、生活对应符合城市建设管理的要求。主要是对绿化、市容、环境保护和卫生、消防、安全、交通管理等作出较为详细的规定。
(4) 市政基础设施要求
规划、建设、环保、工商、税务、土地管理等都由中国地方政府负责管理，从而保证我国的行政管理权。
4.4 土地使用权的终止
(1) 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，土地使用者应当交还土地使用权，并办理注销登记。
(2) 在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据