房地产开发讲义08春(简)
土地使用者使用土地的实际年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。
(3) 土地使用权由于土地灭失、标的物不再存在而终止。
土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准，重新签订土地所有权出让合同，支付出让金并办理登记。
§5 土地使用权的转让
5.1 转让的含义
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。 5.2 土地使用权的转让的条件
土地使用权的转让的条件
① 转让的土地使用权是合法获取的； ② 土地使用权出让金已缴清；
③ 投入土地的开发建设资金不少于总投资额的25%或已完成“七通一平”的基础设施建设； 土地使用权如属中外合资企业、中外合作企业，其转让应经董事会决议。 5.3 土地使用权的转让的年限
可使用年限=出让年限-已使用年限
§6 征地与拆迁
6.1 土地征用
6.1.1 定义
土地征用是指国家因建设需要，依法将原土地所有者（使用者）的土地在有偿的基础上采取行政强制措施转化为国家所有的行为。
6.1.2 程序 (1) 申请定点
申请条件：列入年度投资计划；经批准的设计任务书；经批准的立项书。 申请主管单位：土地管理部门；城市规划部门。 材料：《申请书》、《可行性研究报告》 等 (2 ) 协调补偿安置方案 (3) 核定用地量
新《土地管理法》（1999年4月1日执行）规定按“土地用途管制”办法审核： 将土地分为农用地、建设用地、未利用地；
征用基本农田、35公顷以上基本农田以外的耕地、70公顷以上非耕地都须经国务院批准； 征用前述规定以外的土地 由省级人民政府批准。 (4) 划拨用地
(5) 核实实际用地量 6.1.3 补偿费的确定 (1) 土地补偿费
是对土地所有权的补偿，按被征耕地前三年平均年产值的6~10倍计算。 (2) 安置补助费
是对被征耕地游离出来的剩余劳动力的再安置补助，每人补助费按被征耕地前三年平均年产值的4~6倍计算。
土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征耕地前三年平均年产值的30倍。 (3) 土地投资补偿费
是对被征耕地的地上附着物的补偿，包括地上构筑物和青苗，按实际估价补偿。 (4) 非耕地的补偿由省级人民政府参照耕地补偿办法执行。 6.2 房屋拆迁安置
6.2.1 定义
是指在城市规划区内，国家因建设需要，在有偿的基础上，采取行政强制措施而拆迁房屋及其附属物