瀛尚房产“学林雅苑”策划案（Ⅱ）
营销与推广策略方案
肆：产品篇
第一部分:区域住宅定位扫描
第一章 区域住宅定位扫描
项目名称 项目定位 钱江方洲 盐城首席理想生活区/国家康居示范工程 文化名城 一方文化，一座名城，一种生活 水岸名都 水岸养生华堂，都市墨翰飘香 国飞尚城 风尚一条街 公园道１号 都市高层群落 现代华庭 书香世家，人文领地 翠洲嘉园 小桥流水，都市人家/盐城大型水景人文社区 迎宾花园 盐城首席节能健康型社区 奥林匹克花园 亲水美墅，湾畔人家 中诚信 会呼吸的房子 华厦绿城 300000平方米大型绿色公园式社区 6
一、盐城市区典型楼盘定位罗列
高层金水湾 恒荣世家 怡景花园城 海华云庭 时代旺角 瞰城国际 东方绿苑 八菱华庄 桃源居 悦达东园 柳岸花城 中远世纪城 顶尖，是一种姿态 城市中轴线上的主流精英生活 盐城首席高尚特区 海华广场上的上层建筑 盐城CBD核心，300000平方米财富结合体 城市新中央/烂漫云间/优雅精英腹地生活 花园洋房 法兰西亲水别墅，新中产人文天空 桃花水岸边，芳草碧连天 欧洲风情 临水当风，心悦全城/滨河舒适型健康居住社区 盐城首席生态科技社区 二、片区住宅发展概况
板块 概况 新洋港以南、通榆河以西、青年路以北、西环城 路以东的区域。本区是中 盐城市的主要公共设施板 服务中心区和居住片块 区，同时也是城市的自然、文化特色体现区。 城 通榆河以西、青年路以产品形态开始向高层多层3500及少量130㎡以上。 主管、外企职员以及都市白领等。 市政府的南迁带代、中天瞰城等。 钱江方洲、其次为80-100㎡以方米。 务员、教师、企业角、鼎盛时集中在100-130㎡，4600元/平中心，主要涵盖公基?时代旺少量多层，主要户型小高层60%来自原城市花园城、永目前以小高层为主，产品特点 均价 客群 多为盐城市的高层收入的人群，代表楼盘 中茵?海华广场、怡景 7
南 板 块 南、西环路以东的区域。发展，目前以小高层城南板块是盐城市重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为主要功能，随着周边配套的成熟，相信该板块的房价可以和城中板块相抗衡。 西环路以西的区域。两为主力，户型配比与城中楼盘类似，主力户型均在100-130㎡，130㎡的房源也占有一定的比例，此外还有一定的酒店式公寓小户型。 元/平方米。 动了一大批城市小高层4200元/平方米。 高收入人群向南发展：政府工作人员、私营企业主、外企高管，另外还有一部分原城南区域生活的家庭。 现代华庭、公园道1号、 华厦绿城、 恒荣世家等。 城 大板块仅次于城南板西 块，城西片区：以居住及 功能为主，沿世纪大道城 可布置物流、仓储、市西 场等功能用地；西南片南 区：以工业为主，沿世板 纪大道可布置物流、仓块 储、市场等功能用地。 西、北以宁靖盐高速公城 路为界，东抵通榆河，北 南至新洋港。分区功能板 定位为：建成主城区的块 物流中心；在片区的东产品形态由多层开始向小高层发展，目前多层3400以小高层为主力，户元/平方米。 型配比与城中楼盘类小高层似，主力户型均在4100元/平100-130㎡，130㎡方米。 以上的房源也占有一定的比例。 随着一些品质楼盘的诞生，西南板块逐渐成为盐城市中产阶级的首选，一部分原城西区域生活的家庭以及周边乡镇进城人群。 桃源居、 翠洲嘉园、西城逸品等。 城北房产市场发展相对缓慢，板块的上市多层3200量较小，产品形态仍元/平方米。 以多层为主，以及少量的小高层，户型面城北片区主要集中了周边地区的进城人群，以及收入相对较低的城市居民，吸引他们杭嘉城市花园、明珠商业中心等。 8
南部适当配套发展居住用地。 积主要集中在80-120㎡，少量的130㎡以上的面积。 最主要的卖点为城区相对较低的价格。 主力客群仍以周多层边地区的拆迁户2800-3000为主，多为农民，元/平方米。 奥林匹克花另外一部分为中小高层园、迎宾花高收入人群，以机3000-3300园等。 关、公务员、外企元/平方米。 高管、大学教授等 人群为主。 西至通榆运河，北到新河 东 板 块 洋港，东至沿海高速，南到南环路。第二产业的重点发展区域，初步形成“东工西宿”的格局。 产品形态丰富，有小高层、多层、别墅等，由于别墅的存在，户型面积跨度相对较大，从80㎡-250㎡，户型配比丰富多样。
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第二章 基于本案的情况分析
一、市场前景：
本项目处于西环路与盐渎路交汇处，属于城南片区，地理位置相对较偏，项目目前周边的配套环境尚不尽本完善，人气欠旺。但从长远角度讲，随着城市开发进程的不断加快及城市中心的不断南移，本区域具有良好的开发和升值前景。原因如下：
其一，从区位大势上来看，本项目地处盐都区核心地理位置，紧临盐都区政府。盐都区是盐城经济发展的龙头区域之一，具有较强的经济基础和实力，区域内的居民消费能力较强；
其二，从区位局部上来看，项目靠近世纪公园、盐都区政府以及与新一中紧紧相连，是城西南区域少有的优质地块；
其三，更主要的，正在完善中的大学城与本项目仅有1公里，她是盐城未来几年的一项重点工程，将大大提升本区域的形象、档次和人气。
二、市场机会：
机会一：在整个城南板块，尤其是盐都新区，楼盘缺少真正的实体个性，由此给我们带来了产品差异化的机会。华厦绿城在靠公园吃公园，恒荣世家在空洞地为产品贴上“世家”的豪华标签，其实其产品本身没有真正的实体个性。
机会二：在整个盐都新区，还没有“文化居住”的主题性社区，我们可以打出“人文书香”的旗帜。盐城人对于文化与教育的迷恋，由来已久，我们可以靠“一中吃一中”，并就此挖掘文化的主题。
基于此，我司认为：
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