1、本区域是盐城房地产市场中的一个极具发展潜力的板块，它完全具备成为盐城新的一个高尚居住区域的条件，其价值目前还未得到完全体现。
2、本项目可以打出“文化居住”的主题。
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第二部分 定位策略方案
第一章 目标客群定位分析
通过我们在《瀛尚房产“学林雅苑”策划案（Ⅰ）》“需求篇”中的调查与分析，我们可以给本项目的目标客群的来源与组成两大方面着手，做出项目的目标客群特征定位。
一、目标客群类型组成：
1、市区2000年前后“居者有其屋”向“居者优其屋”的居住升级型市民。 一大批爆发户已经在2003年前后完成购房，新增爆发户会在市中心购房。本项目所面对的主要客群是2000年前后已经安家、为改善居住条件而形成的“次级有限需求”——中小户型及较好的性价比是他们购房的两大标准。市中心高昂的房价，让他们望而却步，而城南的房价虽然也在节节攀升，但依然是购房人能够承受的房价范围。
2、项目周边的企事业单位员工及原住民。
临近项目所在地企事业单位的中等收入者及当地居民，包括行政区（盐城新市政府、盐都区政府）、文教区（盐城职教园、新一小以及盐都实验学校）、工商业区（苏亚工业园、悦达纺织工业园、丰盛装饰城、红星大卖场店主等）及少量的拆迁户。
3、邻近乡镇进城的中高收入人群。
临近乡镇的中高人群，如乡镇政府人员、小老板、企业主及进城农民等。随着社会的发展与变迁，许多城市周边的农民经过多年的勤奋努力，已经具有了相当的资金积蓄，他们一方面继承着祖辈留下的宅邸，另一方面，他们更向往城市生活，为孩子的未来，也为改善固有的生活居家模式，他们是这座城市的新居民。
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本项目有着相对优越的地理位置、适中的价位和优美的居家环境等，是吸引这类人群消费的主要因素。
4、看中学区房价值的居民与少量投资客。
“望子成龙，望女成凤”是几千年来人类亘古不变的夙愿，“孟母三迁”中华民族千百年的一段神奇的佳话。盐城市区最著名的中学之一——盐城市第一中学南校区，以其良好的升学率、雄厚的师资力量和整体教学口碑在盐城有着较大的影响力。本项目与新一中紧紧相邻，我们认为，为子女的学业购房者将会是本案的有效客群。同时，一中的教师也是本项目不可小觑的主力购房群体。本区域由于房地产起步较晚，又具有临近学区（职教园、新一中）等学区优势，因此，将会有一定量的购买群体是投资客。
5、城市另类族。
在崇尚个性，推崇人文革新的时代，我们的城市中，总有着一类个性独特的知性人群，我们称之为“城市另类族”。他们既崇尚现代流行符号，又推崇中国传统文化的精髓，言语、思维乃至生活方式等带有现代意义上的“中国风”色彩。本项目如定位于中式现代住宅，可谓将上述二者进行了有机的融合和创新，能够迎合这类人群的消费心态。
二、目标客群消费心理：
随着盐城的快速发展，城南、城西南区域基础设施、配套服务的日趋完善，越来越多的人由原来的城中转向此区域购房置业，调研表明，这些人的消费心理如下：
1、中小户型及较好的性价比是他们购房的两大标准。 2、他们往往看中学区房优势与投资价值，方便子女入学。
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3、社区景观环境受到他们的重视，规模适中社区受欢迎。
4、社区配套受他们关注，休闲娱乐、运动健康、居住文化等功能需求日益凸显。
5、中、低密度住宅深受他们的喜爱。
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第二章 项目产品定位分析
一、产品表征
我们从项目的地块规划要点与初步规划方案来看： （一）区位
1、邻近新一中、盐城职教园，人文气息浓厚。 2、进出交通便利，包括市内交通、对外交通方便快捷。 （二）规划
1、总平：小区采用半围合式的建筑布局形式，各组建筑群体宅幢错落，立面起伏有致，形成富有层次的优美造型，不同功能区安排合理、功能动线组织优化，人车交通及停车合理安排。
2、单体：新型外立面，用材好，观赏性强，显得有档次；功能布局合理、建筑造型丰富，体现中式现代的建筑特色；以多变的建筑体形与高品质的建筑细部，提供了一个令人回味的城市空间与形象。
3、景观：以功能性为主题，景观设计注重人性化，回归自然，强调人文精神的回归。
（三）套型
1、住宅小区主力户型以适宜的面积大小满足最广大消费者特别是中等收入家庭的所需。
2、面积套型多样，可供选择的余地比较大。
3、套型内部动静、洁污、干湿分开设计，强调舒适性与私密性。
4、套型内部给排水、电气进出户设计充分考虑人性化，加强生活的便利性。 （四）配套
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