佛山市南海区三旧改造专项规划
（2）改造区域的绿地率不低于30％；
（3）改造区域的建筑容量控制指标应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素进行综合分析后确定，一般地块的建筑容量控制可参考下表：
表7 改造区域建筑密度和容积率控制指标表 建筑容量类型 低层独立式住宅 其他低层住宅建筑 住宅建筑（含酒店式公寓） 多层 中高层 高层 低层 多层 高层 单层 多层 高层 建筑密度（D） ― 30%≤D≤50% ≤33% ≤30% ≤28% ≤50% ≤45% ≤40% 40%≤D≤60% 30%≤D≤45% 30%≤D≤40% 容积率(FAR) ― ≥0.8 ≤2.0 ≤2.5 ≤3.5 ≤1.5 ≤2.7 ≤4.5 ≥0.4 0.8≤FAR≤2.5 1.2≤FAR≤3.0 商业、办公建筑（含旅馆建筑、公寓式办公建筑） 工业建筑（一般通用厂房）、普通仓储建筑
（4）改造区域住宅布置应符合《佛山市城市规划管理技术规定》的建筑间距、退让和限高要求。
4.4.2 保留整治区控制
虽然南海区从里水镇沙涌村1995年率先建设农民公寓起，十年间在全区6各镇12条村已经建成农村公寓，建设了36.85万平方米的农民公寓，占地18.13万平方米，解决了一部分村民的住房困难，但其中除夏西村拆旧建新，其余11条村都属于建新不拆旧型。因此，在规划期限内，划为保留整治区的26个示范村居，如需建设农民公寓，应严格执行拆旧建新的原则，但在拆建时序的安排上应根据具体项目和用地进行综合安排。结合部分地块的改造项目，清拆村庄内的违章建设和违法建筑，在保持原村庄特色空间和建筑文脉的前提下，改造以“抽梳”的方式，逐步降低“旧村居”内部的建筑密度，更新和完善村内市政和公共服务设施配套，梳理出公共绿地和活动场地，从而以较小的改造成本，改善“旧
21
佛山市南海区三旧改造专项规划
村居”内部环境。加强用地控制与管理，严格控制“三旧”改造所涉示范村居内的建设增量，引导土地资源集约和节约利用；保持村镇特色。
4.5 改造的土地利用功能引导
“三旧”改造项目的土地利用功能，原则上应该符合土地利用总体规划和城市总体规划的要求，与城市产业发展导向和产业布局相协调，积极服务于周边的城市产业片区，有利于加快与周边城市地区的功能协调，有利于提高土地使用效益，有利于促进集体经济可持续发展。
4.5.1 全区总体功能引导
合理确定“三旧”改造的用地功能。对“三旧”改造中腾挪出的用地，应明确改造编制区的用地改造意向与功能组织，有效发挥用地功能调整所带来的经济效益、社会效益和环境效益。
南海区“三旧”改造应当结合全区产业结构调整和总体规划布局的要求，根据项目区位不同，因地制宜确定合适的规划功能。在城市核心区等优势区位条件，应积极发展商业、办公、房地产、居住配套、旅游服务等职能；在工业密集区，应提升村镇物业档次，建设高标准的工业区、外工村，促进”旧村居”与城市功能布局的融合。
4.5.2 各镇（街）“三旧”改造的功能引导
——桂城街道的“三旧”改造，应承接“广佛RBD”的建设要求，充分利用轨道交通等发展机遇，改造成为包括商业、办公、配套公寓等多种功能，设施完善、环境良好的综合服务社区。部分条件不成熟的“旧村居”以环境整治为主。
22
佛山市南海区三旧改造专项规划
——大沥镇“三旧”改造以“旧村居”改造为主。大沥镇村级经济发展历史较长，应结合物业改造，进行局部拆除改造，提升村级物业档次、建设农民公寓，提高土地产出效益。
——里水的“三旧”改造，应结合道路出入口和“一河两岸”等重点景区建设，整治旧物业、旧厂房，改造成为居住环境优美、服务设施完善的公园大型居住社区、商业配套区。部分条件不成熟的“旧村居”以环境整治为主。
——九江“三旧”改造，应结合南丰码头升级改造和专业市场的发展，为物流产业发展提供多层次居住和商业等配套服务；部分条件不成熟的“旧村居”以环境整治为主。
——西樵镇的“旧城镇”、“旧厂房”改造，应结合西樵山旅游景区的建设，改造成为商业、居住、文化旅游等多种功能的综合社区；“旧村” 改造结合少部分地块的拆除改造工作，建设农民公寓、外工村和居住区，整体采取保留整治的模式，可鼓励结合自身条件发展特色旅游产业和商业、餐饮、旅馆等配套服务。
——狮山镇的“三旧”改造，应结合南海软件科技园、狮山科技工业园、松夏工业园、有色金属工业园、小塘汽配工业园等产业园区建设，改造成为配套设施完善、居住环境良好、为大工业区的发展提供良好的商业、居住、生活配套等综合服务区，有条件的村以村民小组为单位结合农民公寓和外工村建设，发展具有产业配套服务，其原有的产业功能在改造后应逐步向规划的重点产业园区集中，实现产业转移。
——丹灶镇发展启动较晚，“三旧” 改造项目以旧镇区用地整体拆除改造，以商住房为主，并对示范村居进行环境整治。
——罗村街道的“三旧”改造，应充分利用其优越的区位条件，改造成为包括商业、居住、酒店、新式厂房区等综合产业区。部分有条件的村结合农民公寓和旧物业改造进行综合环境整治。
“三旧”改造项目的改造主体、改造模式、改造意向的具体实施计划参照表8～表10。
23
佛山市南海区三旧改造专项规划
表8 南海区“旧城镇”项目改造实施计划表
序拟改造旧城镇 号 项目名称 1 南海大道商业区 2 3 4 5 6 7 8 9 “一河三岸”旧城区改造 金溪粮仓地块改造 桂香路商业住宅区 西樵旧车站、金花街市场改造 旧石场地块项目 商贸广场 樵园改造 所属区位 桂城街道南海大道两侧，北起海三路，南至南桂路 里水镇里水城区 里水镇和顺金溪城区 九江镇水南村 西樵镇西樵村 西樵镇西樵村 西樵镇新城区 西樵镇旧城区 西樵镇爱国村 狮山镇官窑城区 狮山镇官窑办事处 狮山镇官窑城区 狮山镇松岗城区 狮山镇松岗、石泉、沙水村 狮山镇小塘村 狮山镇小塘村 项目用地规模改造模式 （万平方米） 3.31 4.45 7.20 5.71 7.08 8.05 2.96 34.02 22.00 2.10 2.38 9.60 1.34 21.45 30.14 37.12 局部拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 局部拆建 局部拆建 整体拆建 整体拆建 局部拆建 局部拆建 局部拆建 局部拆建 局部拆建 局部拆建 改造主体 开发商 镇 镇 开发商 村、开发商 开发商 开发商 镇、开发商 村、开发商 镇 镇 镇 镇、开发商 镇、开发商 镇、开发商 镇、开发商 改造意向 广佛RBD三大商业区之一。 A区为居住区、绿化广场；B区为商业区。 商住区 沙头片重点商住区 商业、文化中心 商住区 商业街区 旅游接待区 商业、文化中心 生活配套区 生活配套区 商业综合体 商业街区 改造时序 近期 近期 所属 镇街 桂城 街道 里水镇 编号 1-1 1-2 中期 1-3 近期 九江镇 1-4 近期 中期 1-5 1-6 中期 西樵镇 1-7 远期 1-8 远期 中期 中期 中期 中期 1-9 1-10 1-11 1-12 1-13 爱国商业步行街 10 供销社物业 11 原房管公房 12 官窑大道与禅炭路交叉口 房管所属房产及周13 松岗粮所、边旧区改造 14 石泉食街 15 小塘旧区塘中路两侧、塘美村、西社村改造 16 72家小区住户、泡沫厂、塘美涡一带改造 狮山镇 整治环境、提升档次、中期 1-14 打造品牌 农民公寓 高级商住区 远期 远期 1-15 1-16
24
佛山市南海区三旧改造专项规划
序号 拟改造旧城镇 项目名称 所属区位 丹灶镇 罗村街道 罗村街道 罗村街道 罗村街道 合计 项目用地规模改造模式 （万平方米） 0.28 2.83 0.78 7.33 4.89 215.02 整体拆建 局部拆建 整体拆建 局部拆建 整体拆建 改造主体 镇 开发商 开发商 开发商 开发商 改造意向 商住区 商业街区 星级酒店 商住区 房地产 —— 改造时序 所属 镇街 编号 17 丹灶旧镇区 18 罗村甘坑村小组地块 19 东兴渔港 20 罗村皮革市场 21 原金轮厂
近期 丹灶镇 1-17 近期 1-18 近期 罗村 1-19 中期 街道 1-20 远期 1-21 表9 南海区“旧厂房”项目改造实施计划表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 拟改造旧厂房 项目名称 石肯南都片区改造 叠北工业区 夏北扇面工业区 沙涌出入口改造 洲村出入口改造 旗峰厂地块改造 里水车队钢琴厂地块改 造 南海毛巾厂地块改造 所属区位 桂城街道石肯村 桂城街道叠北村 桂城街道夏北村 里水镇沙涌村委会 里水镇洲村村委会 里水镇里水城区 里水镇里水城区 里水镇里水城区 项目用地规模改造模式 （万平方米） 23.45 13.17 3.44 16.30 7.18 11.25 4.76 2.45 整体拆建 整体拆建 改造主体 开发商 改造意向 商住区 汽车贸易中心。 都市型工业区 多层标准临街商铺、兴建酒店和专业市场 路宽40米的标准公路 首期为商业住宅区；二期为配套会所、公园。 商住区 商住区 改造时序 所属镇街 编号 近期 中期 中期 近期 近期 近期 近期 中期 里水镇 桂城街道 2-1 2-2 2-3 2-4 2-5 2-6 2-7 2-8 桂城街道和叠北村委会 整体拆建 夏北村委会 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 村 村 镇 镇 镇
25