佛山市南海区三旧改造专项规划
——分类指导。加强对“三旧”改造项目的类型、模式进行研究，立足实际，因地制宜，量力而行，根据其现状条件、主要问题、市场潜力及与城市规划的关系，结合本地区居民（村民）的改造意向，针对不同类型、不同地区、不同情况的“三旧”项目确定切合实际的改造模式，并提出相应的具体改造目标、实施策略和规划指引。
——多方结合。坚持政府引导与市场化运作相结合，政府主要负责制定政策、规划并组织推动，具体改造项目尽可能以市场化运作的方式进行。政府各职能部门要为“三旧”改造主动提供相关服务，市场化运作实行谁投资谁收益。
——政策配套。在抓紧开展空间改造和规划管理工作的同时，要加强对“三旧”地区内的违法建设、违法经营行为的查处，同时努力改善“三旧”地区的公共配套服务，积极探索实施社会、经济、文化形态改造的措施，为空间形态改造配套良好的政策氛围，并为远期实现“三旧”地区的全面改造奠定基础。
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第三章 总体部署
3.1 规划依据
（1） 《中华人民共和国城市规划法》（1994） （2） 《城市规划编制办法》（2006）
（3） 《佛山市城市总体规划（2005－2020）》 （4） 《佛山市城市发展概念规划》 （5） 《佛山市域城镇体系规划》
（6） 《佛山市南海区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 （7） 《南海市土地利用总体规划（1997－2010）》 （8） 《南海城区总体概念性规划》
（9） 《南海区近期建设规划（2006－2010）》 （10） 南海区各镇（街）最新版总体规划
（11） 佛山市《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意
见的通知》
（12） 《佛山市“三旧改造”规划编制要求》 （13） 其它相关规划、相关基础资料
3.2 总体部署
（一）着重抓好位于重点地段“三旧”项目的全面改造，完善城市空间整体结构，提升城市功能，加快现代化城市建设
按照城市总体规划和建设现代化城市的要求，着重抓好南海城市中心区、重要城市景观地区、基本生态保护地区、近期建设的重要产业功能区、重大基础设施建设范围等
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城镇重要地区及其影响范围内“三旧”地区的改造，使“三旧”改造形成积极的整体效益。
结合《南海区近期建设规划（2006-2010）》确定的近期重点改善地区①，明确本次规划中“旧城镇”改造的重点工作，包括：桂城旧城、里水旧城、九江桂香路旧商业街、西樵官山旧城、狮山官窑东风水库禅炭路两侧地域和松岗旧区、罗村旧城。结合具体项目以功能置换和产业结构优化为核心，提升其在区域城镇发展中的主导地位。
根据城市规划要求，对于影响城市观瞻的、具有较大土地效益挖潜能力的 “旧厂房”用地，规划逐步改造形成具有一定专业性的多类型产业聚集基地，优化产业布局，提升产业结构，增强产业发展的竞争力。
加快促进居住方式的城市化变革，“旧村”改造后重新建设的农民公寓等居住建筑，要统一规划、统一开发、统一建设，集中形成居住小区，按照城市规划标准配套较为完善的居住服务设施，引导人口有序聚集，优化用地布局。
（二）积极开展城市重要景观节点、景观轴线两侧和景观区域内“三旧”项目的分类改造
积极开展南海大道商业区、西樵等重要的商贸旅游和文化景观区的“三旧”改造，通过局部拆除重建、整体搬迁或功能置换等手段，促进“旧城镇”建设面貌和产业功能的提升，使其成为具有地方特色的产业、文化和旅游资源的有机组成部分。
根据相关城市规划要求，积极开展交通干线、道路出入口等城市重要景观轴线两侧“旧城镇”、“旧厂房”项目的分类改造，分别采取拆迁改造沿线“三旧”项目，适当提高开发强度，调整用地功能布局，鼓励发展商业、办公、廉租公寓等功能，充分发挥土地价值，优化城市结构。
（三）对于涉及整体拆建的“旧村居”，应加大对原村民的生活保障力度，促进城乡经济统筹协调发展
①
近期重点改善地区：区位重要，近期发展条件基本完善，但配套设施不足，环境压力较大；现状发展影响城市整体地位提升，影响产业发展的地区为重点改善区
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（1）深化农村股份合作经济组织的改造
村组经济组织在逐渐剥离其管理社会事务职能的基础上，通过创新管理体制和运行机制，可改造原农村股份合作经济组织向公司化现代企业方向转变。结合各村居的特点，通过积极的财政扶持和技术支持，引导公司经营结构从单一的物业出租向多元化经营转变。
（2）加大对原村民生活的保障力度
旧村居整体拆除改造后，要加强对原村民就业意愿和能力的调查，以及信息公布，成立专门的机构，制定相应的扶持办法，通过创业补助、就业培训、公益性岗位推荐等多种方式帮助原村民进入城市劳动力市场；严格落实有关规定，将原村民纳入城市统一的社会福利保障体系，享受城市居民的最低生活保障标准，并加大保障力度，按有关规定的土地出让金及原农村集体的征地补偿款，保证原村民的社会福利保障；同时应结合对违法建筑的查处，加强“旧村居”建筑的房屋产权登记管理，将村内出租屋完全纳入城市房屋租赁管理体系，使原村民的房租收入合法化，并得到稳定的保障。
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第四章 改造规划引导
4.1 改造范围
根据各镇（街）上报改造项目的相关材料，结合《南海区近期建设规划（2006-2010）》，南海区“三旧改造”项目包括“旧城镇”改造、“旧厂房”改造和“旧村居” 改造等共107项内容。其中，“旧城镇”改造21项，占地约215.02公顷；“旧厂房”改造51项，占地约890.22公顷；“旧村居” 改造35个，占地约11097.45公顷。
“旧城镇”改造，主要是指南海区镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造。“旧城镇”改造主要目标是：通过实施约215.02公顷的 “旧城镇”项目改造，使南海城镇的道路交通和城市景观、土地效益有明显的改变，市民居住条件和生活环境有明显改善，改造区域内无危破房屋。坚持旧城镇改造与住房建设同步推进，在推进旧城镇改造中结合“十一五”住房建设规划，同步实施经济适用房和廉租房建设，解决市民住房难问题。
“旧厂房”改造，是指南海区镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括严重影响城市观瞻的临时建筑。改造重点改造范围是上世纪90年代及以前建设的约890.22公顷的单层简易结构旧厂房。“旧厂房”主要目标是：对全区符合上述重点改造范围的占地约890.22万平方米的旧厂房逐步进行改造提升，将旧厂房改造成为功能配套完善的现代化工业区、商贸新城、村民公寓等，成为产业优化升级的重要载体和城镇面貌提升的重要课题，实现土地集约利用、产业集聚提升、劳动就业增加、社会稳定和谐的目标，加快我市工业化、城市化、国际化发展进产。
“旧村居”改造，是指在“城中村”、“园中村”、“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌整治。主要目标是：从2007年起，南海区启动首批35个建制村居为农民公寓建设、集体物业改造和村容村貌整治的“示范村居”，将示范村居改造成为功能配套、祥和安康的生活公寓。
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