佛山市南海区三旧改造专项规划
4.3.1 整体拆除改造项目
对城市近期建设重点地区内，与城市规划冲突严重、安全隐患等问题较为突出的“三旧”改造项目，选取整体拆除改造模式（拆除建筑面积与改造项目改造前总建筑面积之比高于30%），按照规划要求重新建设，能较为彻底地改变“三旧”改造项目的空间形态，调整用地功能，消除“三旧”改造项目与周围地区用地布局和景观面貌的严重冲突，全面提升空间环境质量，提升用地效益。本次规划拟改造46项整体拆建项目，其中包括10个旧城镇改造项目，34个旧厂房改造项目，2个旧村居改造项目（桂城街道的北区村和北约村），占地约为383.04公顷。
桂城街道的北区村和北约村“旧村居”的全面改造均为村联合房地产商合作建设的组织形式，采取市场化运作方式，改造项目完成后，符合有关规定的建筑物和附着物可由村和开发商按比例取得产权，并可自由转让。
4.3.2 局部拆除改造项目
与城市产业结构调整、公共和市政设施建设需要存在局部冲突的“旧城镇” 改造项目，以及局部地段存在严重的安全隐患、原村民局部拆除改造意愿强烈的“旧村居”，应当根据实际需要和城市规划要求实施局部拆建，将部分用地内的建筑物全部拆除（拆除建筑面积与改造项目改造前总建筑面积之比高于5%、低于30%），按照规划要求重新建设。
本次规划拟改造35项局部拆建项目包括11个旧城镇改造项目，17个旧厂房改造项目，7个旧村居改造项目（桂城街道的夏西村，大沥镇的沥中、沙溪、钟边、联滘、里水村，罗村街道的罗村村），占地约为2523.95公顷。7个旧村居改造项目在对部分地块进行局部拆除改造的同时，对区域内的其它用地开展保留整治，在整体上改善居住环境、提升土地效益。
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佛山市南海区三旧改造专项规划
表4 南海区“三旧改造”拟整体拆除项目列表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 合计用地规模
拟整体拆除改造项目名称 石肯南都片区改造 叠北工业区 夏北扇面工业区 北区村 北约村 “一河三岸”旧城区改造 金溪粮仓地块改造 沙涌出入口改造 洲村出入口改造 旗峰厂地块改造 里水车队钢琴厂地块改造 南海毛巾厂地块改造 保鲜厂地块改造 粤生厂地块改造 印染厂地块改造 桂香路商业住宅区 向明苑第三期商住小区 西樵旧车站、金花街市场改造 旧石场地块项目 爱国商业步行街 南海丝厂（属区公有资产）改造 岭南、樵南陶瓷厂改造 供销社物业 南海官窑水泥厂、机械厂改造 东风水库旧厂区改造 江湄村道路两侧旧厂房改造 官窑旧粮仓 汇江假日花园西南侧旧厂区改造 东队村民小组旧物业 红漆厂改造 群岗村旧物业 321国道（一环至官华路口）沿线旧厂房改造 丹灶旧镇区 东兴渔港 原金轮厂 联和工业西区 联和工业中区 街边村委会侧旧厂房改造 联星机场路以北（充美村地块） 桂丹路两旁旧厂房改造（40-50米） 粤丰汽配南侧地块 联和岗三地块 街边下观旧厂房改造 上沙路两旁旧厂房改造（进深40-50米） 东建玻璃厂地块 联星大道两旁旧厂房进深40-50米 383.04公顷 17
所属镇街 桂城街道 里水镇 九江镇 西樵镇 狮山镇 丹灶镇 罗村街道 编号 2-1 2-2 2-3 3-1 3-3 1-2 1-3 2-4 2-5 2-6 2-7 2-8 2-9 2-10 2-11 1-4 2-15 1-5 1-6 1-9 2-16 2-17 1-10 2-18 2-19 2-23 2-25 2-26 2-27 2-28 2-31 2-35 1-17 1-19 1-21 2-39 2-40 2-43 2-44 2-45 2-46 2-47 2-48 2-49 2-50 2-51 佛山市南海区三旧改造专项规划
表5 南海区“三旧改造”拟局部拆除项目列表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 拟局部拆除改造项目名称 南海大道商业区 夏西村 沥中村 沙溪村 钟边村 联滘村 里水村 佛山中外运仓码有限公司整体改造 上北工商业城 九江大转湾（国际）夹板专业市场 商贸广场 樵园改造 原房管公房 官窑大道与禅炭路交叉口 松岗粮所、房管所属房产及周边旧区改造 石泉食街 小塘旧区塘中路两侧、塘美村、西社村改造 72家小区住户、泡沫厂、塘美涡一带改造 龙头村（桃园外围）旧厂区产业转移 北上村海鲜坊南部一带改造 五星、新境村级工业区旧厂房改造 红星公路（小塘）站线两侧旧厂房拆迁改造 红星村旧物业 官窑村旧物业 七甫村旧物业 五星工业区陶瓷行业转型 桃园路两侧旧厂区改造 石泉沈社旧物业 松岗建设路两侧旧厂区 华平玗旧物业 罗村甘坑村小组地块 罗村皮革市场 罗村佛罗路两旁改造 罗南水井旧厂房改造 罗村村 罗村街道 狮山镇 九江镇 里水镇 大沥镇 所属镇街 桂城街道 编号 1-1 3-2 3-11 3-14 3-15 3-16 3-18 2-12 2-13 2-14 1-7 1-8 1-11 1-12 1-13 1-14 1-15 1-16 2-20 2-21 2-22 2-24 2-29 2-30 2-32 2-33 2-34 2-36 2-37 2-38 1-18 1-20 2-41 2-42 3-33 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 西樵镇 35 合计用地规模 2523.95公顷
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4.3.3 保留整治项目
保留整治是在现状建筑空间形态不发生根本变化的基础上，对与城市总体规划无严重冲突、建筑布局较整齐、居住环境较好、基本能够适合居住需要的“旧村改造示范村居”，采取各种手段对”旧村居”居住环境的净化、美化、优化改造。
26个示范村居的保留整治应根据各“旧村居”的实际问题，整理原有旧村局部空间，除了极少量的农民公寓、市政、公用设施及环境小品外，基本不涉及房屋拆建，有针对性地开展历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善等工作，以改善“旧村居”的生活环境和整体景观，促进其与一般城市地区的协调，舒缓村内的环境卫生等问题；如涉及城市景观节点而又无法在近期推行拆除改造的，则应对建筑、设施进行外部整饰；适当增加村内的绿地和开敞空间；注重保护原村庄的特色空间和建筑文脉等。
表6 南海区“三旧改造”拟保留整治村居列表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 拟保留整治村居名称 夏北村 平东村 石肯村 叠北村 夏南一村 凤池村 盐步村 河东村 谢边村 大冲村 沙涌村 河村村 新联村 洲村村 下西村 崇南村 西樵村 七浦村 19
所属镇街 编号 3-4 3-5 3-6 3-7 3-8 3-9 3-10 3-12 3-13 3-17 3-19 3-20 3-21 3-22 桂城街道 大沥镇 10 11 12 13 14 15 16 17 18
里水镇 九江镇 西樵镇 狮山镇 3-23 3-24 3-25 3-26 佛山市南海区三旧改造专项规划
序号 19 20 21 22 23 24 25 26 合计用地规模 9295.70公顷 拟保留整治村居名称 华涌村 石泉村 小塘村 石联村 联星村 沙坑村 街边村 联和村 所属镇街 编号 3-27 3-28 3-29 丹灶镇 3-30 3-31 3-32 3-34 3-35 罗村街道 4.4 改造的开发强度引导
“三旧”改造以实现经济效益、社会效益和环境效益的最大化为目标，同时必须在一定程度上严格控制开发强度，从而避免过高的开发强度损害城市的公共利益、整体利益和长远利益。因此，“三旧”改造应以国家规范和《佛山市城市规划管理技术规定》为指导，合理制定旧城镇改造的各项规划指标。改造项目在国土部门进行土地出让之前，规划部门要以控制性详细规划等为依据，提出容积率、建筑密度、绿地率等规划指标。个别项目在进行社会、经济可行性论证后，确需突破原控制性详细规划确定指标或相关规定的，必须按《佛山市城市规划管理暂行办法》的相关规定，按法定程序提交市规划行政主管部门审批。
4.4.1 拆除改造区域控制
拆除改造区域包括整体拆除改造区域和局部拆除改造区域两类。规划期限内南海区共有46项整体拆建项目和35项局部拆建项目，分别占项目总数的43％和33％，总占地面积约2906.99公顷。
根据相关规定，拆除改造区规划控制指标如下：
（1）改造区域零散地块开发时，地块的最小面积低层建筑应不小于500㎡，多层建筑不小于1000㎡，中高层、高层居住建筑不小于2000㎡，高层公共建筑不小于2 500㎡；
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