第3章 链家地产的环境分析
3.1链家地产宏观外部环境分析
3.1.1经济环境
我国国民经济自党的十五大以来，以年均9%的递增速度持续稳定发展，十五时期到2010年，国民经济均增速度能达到10%。我国的城市化水平也将由28%上升到35%，新增城镇230个，需要住宅12亿平方米，随着经济的发展，房地产在21世纪有着更广阔的市场，我国对外开放在不断深入，海外充裕的资金为了摆脱本国金融危机的困扰，会源源不断投入我国房地产业，党的十六大提出全面建设小康社会，意味着经济将会腾飞，企业改革步伐加快，近三年内企业效益会有好转，作为房地产市场的买方主体占城市人口近70%的企业职工的工资收益将有改善。正因为如此，房地产企业应一方面广开市场，让利销售，盘活存量房地产；另一方面又应着手准备迎接新一轮房地产发展高潮的到来，主动抢占市场。经济收入在市场上表现为实际购买力，它是构成市场的基本要素，因为市场容量的大小，归根到底取决于消费者购买力的大小。
3.1.2法律环境
随着“国八条”“京版国八条”的相继出台，此次京版国八条细则和之前调控政策相比变化较大的是，在核实购房家庭拥有的房产套数时，将只认房，贷款次数将不再计入。从中长期影响来看，在这一轮调控的作用下，北京房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，购房者也将出现明显的观望情绪，市场很可能出现比2010年4月以后更萧条的现象。
3.1.2社会环境
人口因素决定房地产市场的规模和发展趋势，它对房地产发展具有较强的制约力量。们栖息居住、目前，我国人口13亿，占世界总人口的22%。我国是最大的住房消费市场，这对房地产企业来说是很好的机会。根据人口状况与国家规定的人均居住目标，房地产企业应把握好投资开发规模，抓好新房开发，以住房开发为重心，兼顾非住宅商品房开发，满足城市人口居住的需要，同时还要恰当开辟“鸳鸯楼”、“贵族楼”等项目，为新婚期青年筑起理想的家，为大款贵爷们砌垒黄金之屋。人口从农村流向城市。随着社会分工和商品经济发展，人口城市化水平在急速提高，农村向城市流动的人口呈几何级数递增，造成人口越来越向城市集中。而农流者同样需要居住和创业的场所，这个场所即为房地产。据有关资料报道，目前农村向城市流动的人口已达1个亿，约相当于城