制度是出资金的，我们现在得再回顾一下这些制度，同时还要考虑跟政府联系，行政也需要重新审视改造费用问题，政府如果事前没有给我们资金做调查的话，我们可能就没法衡量这些问题，申请以后符合条件的才能出这些资金，尽管有制度，但是建设领域的这些企业会告诉顾客有这样的国家制度，我们可以给你进行估价，其实有时候很多估价非常高，福利行政部门会有管理部门，管理部门必须监管，如果不监管就会很成问题，很多时候行政管理部门不太懂，也不怎么管，结果改造就随便进行，在日本有这样的情况，这种现状与我自己所处的工作领域有很大关系，也就是怎么帮助有实际需求的人，国家补助制度是不是能够有效的进行利用？应该更有效的使用，真是患病了，或者身体出现残疾了，在住宅的设计或者房地产商以外还有医疗、恢复、康复，还有理疗师等等，这些人一起到需求者家里看看，了解一下他们的实际情况，如果不一起去的话，就不可能很好的掌握需求，也不可能很好的解决问题。对于家庭来说，需要综合解决方案，2000年日本看护保险开始之前相关委员会也向政府提案了，我们希望能够跟政府进行沟通，我所在的市是支持我们想法的，他同意我们的意见，但是我们觉得政府很难立刻做，同时我们又提了另外一个提案，市民是不是能将各个行业召集在一起，建立我们的町田市住宅之会团体，这是一般的团体，医疗、福利领域的人士、专家以及具体的施工建筑单位、设计者和一般市民都参与我们的团体中。我们直接期待政府可能也不太现实，所以干脆我们就自己成立这样一个组织，然后开始学习，通过我们的学习，我们也同我们所在的市一起合作，共同推进这样一个活动，这就是我刚才说的咨询员制度，通过这样一些举措，2000年看护保险制度就开始了，我所在的町田市护理保险刚开始时候也提到了我们的制度，现在这个制度也开始运行了，接下来我就把我在第一线所亲身体验的事情还有我的一些感想具体的介绍给大家。
回到刚才的话题，日本住宅的修缮、改造有哪些问题呢？比如由于入住老人的身体衰弱了，为什么需要改造呢？比如行走不方便了，生病了，受伤了，或者即使没有生病，也没有受伤，因为年纪大了，所以膝盖、腰都开始疼，功能有一定的低下和蜕化，或者突然发现有一条腿抬不高了，突然一下就跌倒了，然后造成骨折等等，这样的事例非常多。过去可能即使有台阶、有高低差都没关系，但是有一天突然发现非常不方便了，老年人比较多的病有脑梗塞、后遗症等等，我们都知道，日本有很多老人都会得这样的病，除了脑血管方面的病以外，还有风湿、帕金森、眼病和其他功能性疾病，有些老人由于生病了，所以要对房子进行改造，我们要根据不同病的不同需求对房子进行改造，如果只是建筑师去看的话，我们可能只是对结构上做一些设想和判断，现场还必须有医疗方面的专家，比如他可能会让老人稍微动一下，然后问问什么地方不舒适、什么地方疼，对建筑师来说，这些可能都做不到，所以必须得有医疗方面的专家在场，当然了，如果我们去的多了，碰到同一种病的老人多了，大概情况有时候我们会有所了解，由于我们经常和医疗方面专家一起去，也学到了很多，有很多常识也明白了。
刚才我提到日本住宅当中需要改造的和中国的情况不太一样，首先我们从外面道路回家，从外面道路到家有很多台阶，你走到玄关需要换鞋，换鞋的很多情况也要改。这是一个很典型的例子，从一般路回到家需要走很多台阶，我所住的町田市其实有很多这样的例子，这并不是一个很少见的例子，比如腿有毛病或者有风湿病就非常困难，甚至有些坐轮椅的老人连去日托地都很不方便，有时候就问是不是可以装一个轮椅爬楼的辅助设备，但是装轮椅爬楼的辅助设备要花钱，对老人来说，到底应该坐什么最好呢？只能把他送到老人院，还是对他的住宅进行改造呢，还是重新修住宅呢，当然也有预算和经济能力的问题，我们要综合考虑很多因素之后才能做出综合判断。这样的台阶在日本随处可见，比如脑梗塞后遗症患者可能
需要扶手，上楼梯和下楼梯时候扶手方向不同，所以两边都需要扶手，我们在多年进行住宅改造的经验当中，其实我们学到了很多东西，1900年的时候，这些扶手都是不锈钢的，而且只要很结实、耐用就可以了，而且这样的也很多，夏天有直射阳光的照射，或者冬天，如果用手直接接触不锈钢扶手的话，你就会感觉过凉或者过热，如果老人心脏非常不好，对他也是有影响的，扶手不是只要结实就可以了，包括什么是最好握、最好扶的程度我们都要考虑。
我们也研究了采取什么错误能够缓解过热或者过冷，如果不到现场实际体验，也是不太能够体会到的事情。这是日本比较典型的，外面有很多踏脚石，很容易绊脚，怎么样把它抹平也非常重要。日本门口外面有踏脚石的问题，还有楼梯的问题，对腿脚不便的老人或者对做轮椅的老人或者拄拐杖的老人来说都是非常不便的因素，进屋以后要在玄关那换鞋，我们要加一些扶手和踏脚台子等等，根据不同需求，这些问题都会不太一样，有的轮椅没办法进入玄关，这时候只能从后面进，比如从后门修一条轮椅可以进去的路，这张照片中显示的玄关还算比较宽敞，里面安了一个轮椅辅助爬梯装置，实际上这种情况很少见，很多老房子的门口非常窄，根本放不下这样的设置，我们必须考虑这种情况，一般来说玄关肯定会有门槛，如果是行动不方便或者是做轮椅的老人就非常不便，如果医疗相关专家参与，他就会说这样可不行，可能会在两边加一个小的坡道，通过我们一起去现场，其他方面专家也可以了解一些建筑方面知识，家里也有各种各样的高差的台阶，比如走廊上可能有三五厘米的小门槛，特别是一些比较老的住宅里面高差台阶特别多，在里面生活的人是非常不便的，那么怎么样解决这个问题呢？我们需要技术改修，比如去除高差台阶，有些房间的高度也不一样，做起来也不是很简单，有的地方可能没办法抹平，只能加一个扶手，或者在开门的地方加一个开门时所需要扶的扶手，一般门不好开，所以改成拉门等等。
我刚才上趟厕所，我们也有所感想，中国坐便器比较多了，日本进入老龄化社会以后，上厕所也是个问题，过去蹲式的厕所老人没办法上，所以首先要对厕所进行改造，日本还有一个日本特有的问题，就是日式怎么把蹲便式换成西式坐便器，有些老人可能左边麻痹右边动不了，跟分享也不一样，比如从正面进去，也许可能需要转180度然后才能坐下来，我们要重新改造厕所，让老人从能够动的一侧进去。另外洗澡间也一样，比如你要是从里面拉的门，在浴室就非常不方便，而且有些浴室下面的瓷砖非常滑，容易跌倒，浴缸非常高，也很难进去，这样的浴缸也是我们的改造对象，新修的住房里基本都不会见到这种旧式的浴缸了，把入口处小门槛去掉，把浴缸换成了不容易滑倒的浴缸，把淋浴也换了，还放了淋浴凳，还加了扶手等等，这个是洗脸台，因为是坐轮椅的，所以我们需要轮椅也可以进去的房间。
在日本，问题最多的就是楼梯的问题，据我的经验来看，已经改造了七百多家了，只有一家是我们彻底进行改造的，这家的主人骨折了，所以需要对楼梯进行改造，比如到了一定的年龄，如果卧室还是在二楼的话，可以说基本上是非常勉强的，即使以前在二楼，可能也会搬到一楼，考虑到这个情况，最好在一楼有一个能够生活的卧室，但是有的家庭是两代同堂，两代人居住在一起，一楼住老人，二楼住儿子，如果住二楼的儿子也病了的话那就没办法了，我们新建房屋时候其实就应该考虑到这样一些问题，否则好不容易盖了一个属于自己的房子，但是住不了多少年就没办法继续住下去了，这样的情况我们看到的太多了，集体住宅其实也存在这样的问题，集体住宅达到一定规模以上，对老人来说居住条件就非常的困难，就有很多不方便的地方，现在我们进行检查，有很多标准出来了，新建的住宅都必须满足标准，比如三层以上如果有九户人家就要装电梯，还有门宽度的标准等等，这些细节地方可能还没有具体落实到地方，所以日本90%以上住宅以后会发生什么样的变化是非常重要的，但
是我觉得前方还有很多困难，我们要进行改建的话，首先要得到房东的同意，各方面其实都是受限制的，这就是一个不是很成功的例子，因为我们提议要进行改建、及早，如果一般的住宅，我们直接更换浴缸就行了，但是因为是集体住宅，房东不同意我们更换浴缸，所以没有办法，只能加了扶手，我们请住在里面的人演示了一下，非常的不方便。集体住宅除了换浴缸，其实还有很多问题，比如出入口的问题等等，住宅对于今后新建的住宅，我们希望充分利用我们过去在在改造过程中所积累起来的经验，现在设计师设计新房子时候总是想把房子设计的特别漂亮、时尚，如果光图好看和时尚，如果有很多楼梯，老了以后就没办法继续住下去了，建筑公司可能只想到收益、只想到迎合客户目前的需求，很少有人考虑到居住者年纪大了以后的事情，作为设计师，我们也希望一定要有长远的眼光，作为制度方面，作为地方政府，现在有所谓的咨询员制度，我们有有福利或者医疗方面的专家，我们要共同到现场看，然后达成共识，共同面对今后住宅应该怎么样建造的问题，构建一个切实的体制，即使民营公司也可以建住宅，然后提供给需要的人，住宅是你一旦建了以后不可能十年、十五年以后就重建了，我们进行住宅改造时候，我们到现场时候很多客户会说要早知如此当初建房子时候可能就不做这样的设计了，我们经常听到客户会这样说，我们要让客户意识到年老以后有什么需求，我们在第一线获得的知识和经验怎么样告诉我们的客户，怎么样传达给他们，我们现在也积极的推进各种活动，比如说一些学习会、研究会，把我们的信息提供给市民，同时我们还召开各种咨询会，如果大家碰到问题也可以来咨询我们。我们现在这个时代不像泡沫经济那个时候高楼不断兴建了，但是我希望我们的经验能够被应用到实践当中。谢谢大家！
【主持人】：谢谢大宇根成子女士给我们做的非常详细的报告！刚才老人自身的需求做的具体的改造，将来我们的工作也会做的非常细致才能够真正达到满足老人实际养老的需求，非常感谢大宇根成子女士的报告！下面是太阳城集团董事长朱凤泊先生为大家做报告，报告题目是“中国CCRC--太阳城运作模式”，有请朱凤泊先生！
【朱凤泊】：尊敬的各位嘉宾、各位代表，大家上午好！作为本届论坛的协办方，北京太阳城全体高管和员工热烈欢迎大家来到北京太阳城！北京太阳城是一个既美丽又有灵性的地方，希望各位在两天会议当中能够在这里开会愉快、生活愉快、我们晚间的娱乐活动也能够过的愉快，我们也尽我们最大可能来帮助和协调各位的需求。
正式演讲之前，我想讲一个小花序，昨天晚上在迎接嘉宾的晚宴上我听到了一个消息，今天下午第一位主讲嘉宾是来自日本的别府亮一先生，我特别荣幸的和他会有相同的经历，别府亮一他能够走上养老产业，而且在日本把养老机构做的非常出色，也是从偶然家庭的不幸走向了一个必然要做养老产业，我们俩相同之处就是他的父亲也是死在了无轨电车上，从那时起他就立志于要做养老产业，我到他的项目那去过，他带着两个女儿、亲戚和一些优秀的人员组成了一个团队，和北京太阳城也非常相似，大家对北京太阳城基本有一些了解，我们的雏形也像一个家族企业，我的哥哥、姐姐、姐夫、侄子、外甥都在太阳城做事，看似是一个家族企业，实际上是一个家庭的不幸组成了这个家庭要回报于上一代、要回报于社会，也就是说我们从偶然走向必然，也是从情感走向了理性，我们看看我们是如何走向必然和走向理性的。
首先，我要介绍的是老年人口的背景、现在的产业政策以及政府要应对人口老化最近要做的一系列工作。2000年第五次人口普查，现在60岁老年人口有1.3亿，到2011年第六次人口普查，老年人口已经达到了1.71亿，但是在前几天，从民政部门得到的准确的数字是达到了1.85亿，十年中，中国人口增加了7390万，60岁以上老年人口在其中就增加了
4450万。
中国老龄化有他的特性，也就是“四化”，中国人口快速老龄化，每年会以3.32%的速度递增；老年人口高龄化；老年家庭空巢化，空巢化大家可能知道，就是我们落实计划生育政策，“四、二、一”家庭的出现，四个老人、一对儿女再加上一个孩子，远距离的就业、出国等等，造成老年人口家庭的空巢化。部分老年失能化，截止到目前为止失能老人全国3500万，2015年将达到4000万失能老人。结果到目前，全国有老龄机构、养老机构4万个，现在总床位数只有多少呢？只有320万张，按照通常国际标准，按每百位老人设置三张床位，我们缺少一千多张床位。特别是在2020年这个阶段老年人口的增速会像一座大山倒下一样，我们过去有个统计，1949年10月1号中华人民共和国成立时候我们有5千万人口，到1959年我们再进行统计的时候6.6亿人口，十年间净增了2.1亿人，这2.1亿人已经和马上进入老龄阶段，这个阶段的老化像一座大山陡然倒下，面对这样一个问题，是我们国家社会始料不及的，我们既没有做好思想准备，更没有做好物质准备，现在摆在我们面前的是一个重大的社会问题，而不是简简单单的老龄化问题，中国政府现在已经开始高度重视老龄化这一社会问题了，相继出台了很多政策。我们看看中国老龄事业发展“十二五”规划，里面提到了完善老龄产业政策、促进老龄产品开发以及引导老龄产业健康发展等等。在社会养老服务体系建设“十二五”规划当中明确提到到2020年我们市场规模将超过5千亿，5月12号国家民政部副部长窦玉沛率领团队到北京太阳城进行调研，这次调研当中通过他的讲话我们得到了一些政策的进一步补充以及政府要拿出决心、拿出政策、拿出资金要大力支持养老服务业，我们得到的消息是我们国家过去的民政政策对养老行业要从补贴型向普惠型转型，民政部提法是由公办保基本、由社会来保障供给、由市场来满足需求，这些基本政策将纳入中华人民共和国老年人的权益保障法，对这个法这次要进行修订，6月份要出台，保障法里要提到几块内容：一个就是要大力发展养老服务业，大力发展养老宜居社区，大力发展爱心护理院，特别是这个法修订之后以后的养老服务业要进行行政许可制，今后养老服务业一定要经过行政许可才可以进行下一步的养老产业和机构的建设与开发。特别是提到了民政部要会同国家发改委报国务院批准之后要确定养老产业在我们国家的产业地位，产业地位名称已经确定为中国老年服务业，过去我们民间的、社会的、学术界的多次提到老龄产业、老龄事业等等，我们在概念上和产业上一直混淆不清，这次通过一个法律形式来确定产业地位，给我们带来了利好消息。我补充的这些内容已经替换我PPT上的一些内容了，这是一些最新消息。
一、北京太阳城是什么？
应该说北京太阳城是中国第一家养老持续照料型社区，大家会说为什么是第一家？因为我们是从2000年开始建设，当时北京太阳城批准的项目是一个房地产住宅项目，是我们自觉自愿的拿出了30%本来可以做住宅的用地做了租住型公寓、医院、老年会所、超市、文化设施等等，我们只用70%的土地面积做了老年住宅，这就开创了一个先河，养老社区或者养老综合体如何做、如何搭建我们进行了初步探索，所以我们尝试了一个新的方式，走了一条新路，我们确定为在中国是首个大型养老持续照料型社区。也是目前在国内规模最大、配套最完善的养老综合体。第三，目前为止是国内外最具有影响力的老年社区，我本人担任中国老龄社会发展基金会、老龄产业委员会主任，我还担任全国工商联房地产商会常务理事，还担任了中国中房协老年住区委员会副主任，还担任住区委员会专家委员等等。北京太阳城的模式也被社会和政府给予肯定，授予了中国老年保健协会的保健基地、中国老龄委全国爱心护理工程的示范基地、全国家协养老服务新近单位等等，十年当中，我们接待了包括全国人
大、政协、各省市政府以及地产开发商、养老机构的参观学习上千次。这些图片反映了一些基本内容，特别是我曾经代表中国唯一的民营企业参加了中国政府组成的代表团在西班牙马德里召开了第二届世界老龄大会，我荣幸的作为民营企业代表参加了会议，并且在大会上进行了两次发言。
二、上一个十年，北京太阳城做了什么？
我们大家看看这张鸟瞰图，北京太阳城是规模最大、配套设施最完善的养老综合体，我也提到了，我用70%的土地面积做住宅、30%做持有型的物业，这个是银龄公寓租住式A、B栋照片，A栋是接受失能老人，B栋接受健康老人，两个是子女楼。这是太阳城C栋老年公寓图，是高端智能化老年公寓，今年年底具备条件，接受老人的入住，最大特点是把物联网家居智能化一些科技内容引入养老公寓，明天下午参观时候可以看到这些内容。这是帝阳公寓照片，有一部分代表昨天晚上住在这里，这个是太阳能度假型老年公寓，接待的是短期来太阳城度假的老人。H型老年公寓，是完全自助型老年公寓，不需要护理人员、服务人员，做饭、洗衣、打扫卫生完全靠自己，自助型老年公寓。更大一部分是居家型老年公寓，包括老年公寓住宅区和别墅区。配套设施，我们在30%的土地上建了7万平米的持有型配套设施，包括北京太阳城医院、太阳城购物中心、太阳城奥林匹斯俱乐部、文化会展培训中心，还有设在社区中间的国医堂等等。
太阳城在十年当中我们不断的探索，形成了自己固有的模式，我们经过十年，我们把北京太阳城打造成全程化、持续照料型的养老住区，也就是说美国人讲的CCRC，是可持续照料概念，包括了居家型、自住型、借住型、康复型、度假型以及高端全程化老年公寓，涵盖了从生活自理、半自理到不能自理和生命关怀的人生四个必经阶段，为老年人提供标准化、全程化医护型养老服务模式，这就是太阳城这十年中自己提炼出的太阳城模式。
这就是太阳城3：7的比例图，值得指出的是，3：7是当初我们硬着头皮这样做的分割，在建筑面积上的比例，也是根据当时我们的想象力提出的，但是今天北京民政部门和北京规划部门已经把北京太阳城3：7的比例做养老社区的模式作为下一步推动北京养老住区发展的一个必要条件，今年下半年北京规委和民政部门就要拿出几个地块在北京进行招投标，完全按照3：7的比例进行招投标，我们认为3：7是比较科学的，在座的有很多开发商，如果70%做住宅，30%土地面积做持有，我们还是有帐可算的，也就是说有很大的盈利空间，持有部分继续经营的话，又进入了可持续性的发展，它不仅能够保障老年人在这里享受的服务，作为开发商和投资人也是很好的盈利模式。
太阳城总的建筑面积老年住区24万，共有住户1633户，在功能区里，包括医疗、商业、租赁式养老公寓等等。设计理念，将功能设施板块和居家养老板块分开，分成两个板块，又各自独立，又能够相互交融，可以满足老年人生活、医疗以及出行的需求，又可以保障住宅区的安全、安静和私密性。老年人在这里得到的服务是全面的，我们把老年人作为太阳城的一切一切的中心，也就是说我们服务的中心对象，我们提供的服务是全方位的，首先太阳城经过十年打造了一支优秀的老年管理团队，有很多有专业知识、有很大学问的专家加盟了我们的团队，在我们团队当中，首先要指出的是我们太阳城的服务品牌：“二姐”，“二姐”是我的亲姐姐，在姐姐当中排行第二，我称为“二姐”，到今天银龄公寓从60多岁到104岁的老人都亲切的称她为“二姐”，“二姐”把全部感情倾注在老年人身上，一天三个单元：上午、下午、晚上，一年多少个周六、周日、五一、十一、元旦、春节，她把他的时间全部用在老人身上，老人把她当成亲人，和“二姐”无话不谈，包括老人准备分家，家里有五百万存款，有两套房子，有三个儿女，如何分配这样的事情也来找“二姐”，和子女闹了矛盾如何解决