个详细介绍，这是中央大厅，旁边有很多小卖部，这块是集会场所，这块是接待窗口，这是二层，刚才我提到一个重症楼，三栋楼是由天桥连在一起的，这块就是接受诊察、接受治疗的场所，如果症状比较严重的话，经过天桥再把他送回到重症楼，这个就是我所提到的重症楼，病床数一共有40张，房间结构基本上是双人间，中间部分有一个食堂，这是一般的楼，基本上都是双人间，总共可以入住28人，中间部分是食堂，然后有员工办公室，这个是VIP楼，这部分有一个比较大的长方形，一个长方形就是一套房，里面有客厅、厨房、餐厅、洗手间、卧室。一楼还有一些公用的聚会场所，我这是低层VIP别墅楼，每一栋别墅是两层的建筑物，一有楼厨房、客厅、餐厅，二楼是主卧、次卧、浴室，这样的结构出去合二为一的话就是中间这张图，合三为一就是右边的结构。这部分是老人住宅，这边是医院，关于老人的住宅，我们尽可能的扩大楼间距，可以让阳光更充足的照进房间里，这就是我刚才说的连接三栋重症楼的天桥，从服务中心到这边也是由一个天桥连接起来的，我们从不同角度来看，这个就是我刚才说的天桥，也可以从服务中心到医院，我们可以用这样一个通路。
以上就是为大家做的介绍，我就讲这些，因为中国和日本在福利政策方面是不同的，所以我为大家所做的介绍如果能够起到一点点的参考价值我就感到非常荣幸。
【主持人】：非常感谢松丸典義先生的报告！下面进行项目点评和答疑，首先请湖南中建仰天湖投资有限公司负责人上台介绍他的项目。
【湖南】：非常荣幸有这次机会能够参加这次活动，听了日本和国内各位专家的讲解受益匪浅，我把我们这个项目跟大家做个简单介绍，我们是中建股份的湖南中建仰天湖项目，项目名称就是中建健康养生示范城，对我们来讲是土地一级开发和二级开发联系的项目，主题是健康养生。区位优势应该相当明显，处于湖南长沙、株洲、湘潭三个城市的中间，交通优势也非常明显；距机场30多分钟时间个，而且有6.5公里的滨江风光带，到三个城市的中心都在30分钟车程之内，交通优势非常突出。自然资源也非常丰富，有“三山四”，水系非常发达，总共2000亩的水面，有很好的政策背景资源，有中建股份发展战略的背景和中建五局转型升级的战略背景。
我们这个项目的定位，基于这个项目的特色以及我们这个项目的主题和区位优势，我们定位株潭中央文化公园、中国健康养生度假胜地、中国中部会一直都，形象音译是全息养生、公园市镇。
在这里我想请教各位嘉宾和专家，在中建地产这个板块之内，健康养生产业项目是第一次涉足，我们有两个想法，其实也是满矛盾的，第一方案，第一方案，金兰山谷；第二个方案，昭华大桥，为什么会有这种纠结呢？如果单纯突出养生效果和养生质量，在两个山的山谷之间对于养生的主题是更为突出一些的；第二方案，给开放一些，与周围的配套设施更接近一些，这也有它的优势，这是两者的差别；第二，从经济效益角度讲，金兰山谷如果做山地别墅，收入和现金流的回收和效益都要高的多，我但是如果从品牌的打造来讲，养生品牌效果要好的多，但是牺牲也大的多。这是第一个要请教的，在日本或者在以往案例中，养生板块更开放有没有好处？第二，想请教一下日本专家，在日本来讲，养老产业的发展首先是面向高端人群还是首先面向中低端人群？从朱总太阳城项目实践来讲，首先从高端人群入手的，在日本专家的介绍中没有看到这方面的介绍，希望得到专家的指点。谢谢！我想向朱总请教第一个问题。
【朱凤泊】：至于第一方案和第二方案，第一方案在金兰山谷，第二方案在连片开发的中间区域，你首先得交代一个前提，这么大的区域里，你是否做了医院？
【湖南】：医院我们要做。
【朱凤泊】：医院方什么地方？
【湖南】：肯定不会放在金兰山谷，可能在第二方案区域，整个图像一个水晶鞋。这个方案在鞋根这个位置。
【朱凤泊】：不对吧？这么大一个区域，咱们先不说养老，这么说一个区域，有很多居民，医院位置应该适中，为了方便和紧急救治，医院应该在中间区域，服务半径上是最啊短距离，医院服务半径、救治服务半径和上门求医距离是均等的，如果把医院放一端，这一片的容积率肯定是最高的，建的房子最多，居民也比较多，走起来就比较远。如果考虑这个位置建医院，这个位置是比较合适的。第二点，做过老年公寓和管理老年公寓的人都有一个共识，要做一个老年公寓是离不开医院的，5月12号民政部副部长兜玉沛来到太阳城，他说以后可以作为一个硬性条件或者叫前置条件，做一个大型老年公寓，比如一两千张床位以上的，你就应该做医院，老年公寓是依托于医院，是离不开的，如果原来这个地方有一个医院，老年公寓就追着它建设，如果你新建医院，老年公寓就要跟它绑在一起。
【湖南】：我要介绍一个背景，我们不希望单纯为我们这个地块服务，如果单纯为地块服务，我们不一定支撑的了，我们想借着这个优势，有几种目的：第一，为区域内的居民或者老人服务；第二，辐射周边。
【朱凤泊】：要做养老项目的选择，首先要交代整个大区域总人口数量、然后老年人口的比例数、交通状况，先交代一个前提，这样好点评，否则说着说着就说岔了，老区域离居民区近吗？
【湖南】：远，10-15分钟车程，其实周边是没有配套的。 【朱凤泊】：人口稠密区最近的在什么地方？ 【湖南】：稠密区应该有8分钟左右的车程。 【朱凤泊】：有道路通到这里吗？ 【湖南】暂时没有。 【朱凤泊】：规划道路有吗？ 【湖南】：规划道路有。
【朱凤泊】：意见还是一致，如果这里是人口稠密区，把医院建在这里或者在这里是比较合适的，如果没有考虑医院的话，这个项目多少会有问题的，如果不做老年、不做医院可以，要做这么大的体量，还要做老年养生，养生、养生，不是给他一个好的理念就养生了，养生也需要医疗技术的支撑，医院一定要考虑，太阳城一共才1633户，可以容纳1000张床位，加起来一共可以达到3000人或者4000人，这么小都大胆的做了一个医院，而且这个医院确实把整个社区老年人入住拉动起来了，这个因素不得不考虑。接下来我也想请我的合作伙伴唯拓建筑设计院董事长孙总说说他的规划。
【孙总】：您刚才问的这个问题其实确实挺难回答的，我想问土地性质是开发用地还是自己持有的产业用地？
【湖南】：我们是做土地一级开发，然后做这个地方的区域运营。 【孙总】：这个项目是出租形式？还是出售形式？ 【湖南】：6.8平方公里。
【孙总】：养生这块地的土地性质是什么？跟选择地的位置绝对有关系，到底是自持？还是出售？
【湖南】：具体的模式还在研究。
【孙总】：两个地块都有两个地块的好处，也有两个地块的缺点，假设你要卖给居民的
话，刚才朋友的演讲里也有这个问题，老人养生是一方面，养老是一方面，同时不能是纯粹的老年在这，也不能是纯粹的青年在这，应该是全周期的概念，其实我们现在提倡适老型社区，你这个市区适合老年人居住，交通解决的了解决不了，如果出租的，如果旅游度假性质的，在这里没有问题，如果长期居住，如果以后长期发展，还是离城市近比较好，设施配套也要好一些。
【主持人】：第一个提问到此结束。第二个问题请别府亮一先生做简短回答。 【别府亮一】：首先，入住的对象是高收入者还是低收入者？在日本，面对低收入者的养老地产比较多，高收入者入住的设施没有准确数据，我估计也就只有5%左右是高收入者入住的养老地产，95%的养老地产是供低收入者居住的。是优先满足低收入人群的需要，还是优先满足高收入人群的需求，在日本，首先满足低手术人群，我们一部分是面对低收入者，部分面对高收入人群，两部分都有，我们有一个平衡，不是偏向某一方面，我们公司理事长有保持平衡的想法。
【主持人】：第一个项目的点评到此结束，第二个项目是金地集团项目介绍，刚才湖南中建那位先生下去还可以跟朱总和建筑师们一起多做交流，这样你的收获可能会更大。
【金地】：非常感谢组委会今天给我这么一个机会让我向各位专家请教我们两个项目，金地集团这两年积极的想进入发展养老地产项目，除了在以后新拓展的项目中积极做一些样老地产项目，根据现成条件我们特意挑选了两个项目，希望从这两个项目开始起步进入养老地产行业，今天非常希望能够得到各位专家的指点。
第一个介绍项目是我们在广州的一个项目，这个项目的环境非常优美，有山有水，离广州30多公里，项目总占地面积3800多亩，现在开发量大概在百分之三四十左右，目前初步的想法是在项目中划出一个地块做大型的综合性养老社区。项目的交通区位，离广州略微有些远，位于新唐和罗港开发区边缘，离广州市区大概30多公里，环绕着一个水库。离最近的城镇新唐镇大概7公里左右，新唐镇有一个三甲医院，这是项目的基本情况。我主要想请教朱凤泊先生，在这个地方做一个大型的养老社区是否合适？在您看来，这个项目做养老社区具有那些优缺点？养老社区规模定在多少比较合适？
【朱凤泊】：我跟你这个项目是爱缘的，前几个月通过一个朋友找到过我，我了解这个项目位置，我也知道增城离广州比较远，你说远，多远的距离？
【金地】：35公里左右吧。
【朱凤泊】：你要打造一个高尔夫球场，我想了解一下这个球场你能做吗？想做多少洞的？
【金地】：球场是中建现有的高尔夫球场，27洞。
【朱凤泊】：你要做养老这个主题是可以实现的，但是这个养老应该做成突出度假性养老，你要知道“50”后已经和很快进入60岁了，这批人要玩着养老，你要做成很优秀的老年度假项目，可以采取阶段性分期销售一套房子的使用权，这个项目可以做的很灵活，非常出色，这个项目很好，没问题。
【金地】：朱总，多大规模合适？这个项目目前比较灵活，因为这块还是空地。 【朱凤泊】：批给你的经济指标是什么样的？
【金地】：目前都是住宅，但是我想变成养老项目应该是没有问题的。
【朱凤泊】：住宅性质，70年，可以分户销售，你有没有考虑有一部分可以做50年的商业地产，70年的不好运作，卖70年产权，整个国家都在对房子实行限购，大城市当中，如果做50年小户型的不限购，小户型总价也不高，既可以把50年产权卖出去，还可以再做
成打高尔夫球和度假养生的度假酒店，把这两者结合起来，你这个项目会做的非常活。至于做多大体量，总的建筑面积多少？
【金地】：整个项目是3800亩占地，250多万亩建筑面积。 【朱凤泊】：不会那么批你。
【金地】：整个项目是这样，但是我想在这里切一块做养老社区。 【朱凤泊】：准备第几期做？ 【金地】：准备2013年开始做。
【朱凤泊】：第一期要做什么？第一期顶多批300-500亩。
【金地】：一期、二期已经开始开发了，为什么选择这个角呢？如果做的话，进度可以提前，根据需要开发的时间进行开发，不受整个西区施工进度的影响，就放在路的最上角，那个地方临路，开发进度很灵活，整个项目从上往下开发。
【朱凤泊】：这个方向离广州更近吗？
【金地】：不近，更远一些。左小角这两个区已经开发成住宅了，已经成型的东西了，现在整个西区是没有开发的，但是因为西区其它位置都在山谷里，交通不方便，最上端这个角在交通说是不存在问题的。
【朱凤泊】：我说的未必对，我只是站在我的立场上说说个人见解，如果基本上是一块成熟社区，分期开发，如果把它做成商业地产，50年产权或者40年，可以做小户型的话，大致说放在10万平米。
【金地】：谢谢！金地拿了两个项目，第一个项目是大盘项目，另外一个项目实际上也是大盘项目，但是因为这个大盘的开发进度已经完成了，最后就剩这么一小块地，这是我们在上海的一个项目，整个大盘2300多亩，现在只剩最后一块地了，总建筑面积只有13000平米，性质是商业。这个项目主要优势是位置比较好，距离外环边上很近，距离人民广场大概20公里左右。处于南翔镇，基本配套具备，交通非常方便，处于整个市区里最后一小块开发地，往下紧贴高速公路出入口，这个高速目前已经取消了收费，成为城市快速路了，这是鸟瞰图，因为是成熟社区，周边体育运动和商业配套都非常齐备。关于这个项目，我也两个问题，第一个问题，想请教一下别府亮一先生，从您的感觉来说，这么小的一个项目，我们希望把它做成中高端收费项目，在这个地方和这个条件下是否合适？由于项目规模本身的限制，我们的医疗配套方面应该怎么样设置？第二个问题希望请教大宇根弘司先生回答，因为我们第一次做养老地产，根据日本的建设标准，室内装修设计成本会比普通住宅高多少？
【别府亮一】：您说想做成收费老人院，从地理位置来看，我觉得很好，我刚才看了一下您的资料，我觉得很方便，也就是说它是在市内的环境，和刚才那个项目完全不一样，这个属于市区内，我觉得这也是一个很好的选项。您要做一个收费的老人院，现在日本也有一种倾向，大家都回到市区了，这个想法挺好的。关于医疗方面，什么样的医疗设施比较合适，这个不了解这个城市现在的医疗设施的情况，你自己专门建一个医院？还是使用周边现有的医疗设施？关于这个地区的具体情况我不太了解，医院还有内科、外科等很多具体分类，和周边医院合作也许是更好的选择。
【金地】：我这个项目本身肯定没有条件做一个大型的医院，因为整个项目只有一万多平米，但是根据我们了解到的经验，做一个养老项目本身应该有一个很方便的基本医疗条件，当然，这个项目利用周边的医院肯定是免不了的，项目本身为了解决老年人方便就诊，项目内可以设置基本的医疗配套，类似于门诊部。
【别府亮一】：计划多少人入住这个老人院？
【金地】：两百多人。
【别府亮一】：两百人的话，我举一个日本的例子，如果两百人没法经营下去，可能只能依靠周边的医疗机构，甚至带两百人到周边的医院，或者请周边医院的医生过来，不可能自己建一个。
【主持人】：有请大宇根弘司先生回答金地的第二个问题。
【大宇根弘司】：我刚才让大家看了一些我设计的作品，我设计的主要都是公益性质的作品，从这点来考虑，我觉得应该比普通住宅要便宜，但是对一些富裕阶层来说，可能就不能这么做了，关键看你要投多少钱吸引入住者了。
【主持人】：项目点评到此结束，下面进入现场答疑环节，现场优先两个问题，一个是社区养老问题，一个是居家养老问题。
【提问】：我主要想请日本做居家养老的回答一下我的问题，在日本居家养老和社区日托服务盈利情况如何？
【高桥正】：关于日托，可以说日本护理保险是盈利最多的，今年4月份修订了法律，把日托的报酬降低了，因为日托是每天都要去，和入住这种方式不一样，老人总是需要一些新鲜的东西，每天总追求一些新的东西，比如家人把他放到日托地，过去送去日托地就可以了，过去家人想把老人送去，现在是老人自己想去，比如你要帮他做康复，日托当中我们要考虑老人到底想做什么，刚才的录像当中也有所介绍，比如打排球，或者是帮助他洗澡，要有一个明确定位，他到那儿以后就能做什么，洗澡也可以，过去我们的日托水平也很高了，但是今后我们还应该考虑更丰富的商品。
【提问】：请介绍一下日本银行对于养老地产的支持政策，包括利息的情况。 【高桥正】：关于老人设施支持政策，非常政府的、公共层面的以及我们所做的民间的，70%是国家出钱的，每年政府出的钱在降低，民间企业的投资现在在逐渐增多，比如建一个老年设施，如果民间做的话，国家有个制度，支持我们10%的费用，因为国家支持了，现在很多民间的团体像雨后春笋般的建立老人设施。民间金融机构对这个领域还是比较消极的，不愿意出钱。银行对于养老产业的现状也不是十分理解，与企业的接触，仅仅限于你现在有什么业绩，或者是不是有建筑物担保，然后再去融资。
【提问】：中国政府以及中国银行对养老地产的支持情况是怎样的？
【朱凤泊】：民政部门已经出台了关于养老公寓建安补贴，基本按照每个床位8000-16000元给予补助，现在这个政策有了，相当于多少钱呢？现在于总投的20%，投1亿的老年公寓，大概给你2000万，另外，以后每个月还按床位数补贴200-300元。
【提问】：我想请教一下别府亮一先生，您所做的针对富裕老人阶层的养老设施目前的入住情况和盈利情况怎样？
【别府亮一】：首先入住率达到了95%以上，接近100%，我们运营的是收费的老人设施，整体来说，每个机构的服务品质不一样，在日本，我们的付费者是自己选服务，然后入住设施，如果是比较有名的机构的话，还有一些一般的设施的话，差别是很大的，从我们运营的老人院的收益性来说的话，刚才我也谈到了，我们首先要预付费，因为有先期付的费用，所以我们的收益性还是比较好的，是有盈余的。
【提问】：作为社区养老或者居住养老，在中国国情下，因为我们对老人做很多承诺，一旦发生意外，我们怎么应对和规避这种风险？
【朱凤泊】：也是有了新消息，上午我发言中讲到6月份修改《中华人民共和国老年人权益保障法》，要出台养老保险，凡是入住养老机构的老人要强制性的购买保险，保险分三