也来找“二姐”，“二姐”已经像这些老年的亲生儿女一样，和他们生活息息相关，由于有了“二姐”这样一个品牌，银龄公寓入住率一直持高不低，向阳的房间已经排队排出两年时间，有人要入住向阳的房间要两年后才能住进来，我们的出租率已经达到了100%，这也是亲情服务于老年人的一个成功典范。还有医学博士马宁，首先领导了医院这样一个医疗团队，不仅对社会服务，特别是对老人服务，我们医院里建立了社区医疗科，我们走进老人家庭进行巡诊，还经常组织老年人健康讲座，特别是我们医院设置了紧急呼救系统和每个家庭的客厅、床头进行联系，当有老人突然发病情况我们会在5分钟之内赶到老人身边进行施救，在马宁的带领下，我们医院得到了老人的认可，太阳城的商品房销售一空、入住率的提高、老年人的满意度都和医院的存在、和医院提供的医疗服务分不开。我们还有新一代科学养生代言人乌丹星，乌老师是双博士，从澳大利亚回到中国，我们有幸请到他，他是当前国内非常著名的养生专家，大家可以在网上看到他的很多讲课资料，由于他的加盟，进一步提升了太阳城的养老理念和我们还外发展、扩张的一些概念。这是我们所获得的荣誉的照片。
三、下一个十年，北京太阳城要做什么？
虽然我们在上一个十年仅仅打造了一个北京太阳城，但是我们认为我们有能力、有机会在下一个十年发展速度比上一个十年会快得多，而且我们有了我们的发展轨迹和目标，我们目标是打造中国品牌的“养老集群”。
那么如何发展呢？我们首先将北京太阳城过去一统天下层级领导中央集权这种管理方式划分为二，改为重资产、轻资产养老管理服务金融公司，重资产，也就是大家知道房地产开发这块内容，致力于向外扩展发展养老综合体做建设、做改造，同时它的孪生兄弟在它进行改造的同时为它提供改造内容、规划设计的科学性、准确性，通过服务者来提供一些经验，建设完以后由轻资产来接管，形成两条线作战，在一定程度上还会适时并轨，可能十年当中会形成一个资本运作，可能轻资产在发展当中会有能力、有机会购买重资产持有的一些物业，这就是房地产开发商最担心的，政府又规定今后做养老综合体的时候必须有30%的持有型物业，通过轻重轨共同发展，轻轨适时收购重轨的实有资产，使重轨可以进一步完全轻松的进行开发，这就是它的好处。
重资产在十年内有它的目标，我们要把产品的形态打造成系统型，打造成千百万系统老年公寓、老年综合体布局，百福是规模最小、最低级别的，他做的是持续照料型护理院，千鹤做医疗康复型养生院，万寿做大型养老综合体。
目前轻资产能够做到什么呢？首先打造了核心的管理团队，具备了运营、医护、物业保障、市场营销开发以及智能化网络方面的打造能力，轻资产已经形成了一个快速的反映部队，现在我们就可以做到一个项目的可行性研究，也就是商业计划书的提交，运营管理的实施方案，市场开发、营销策划，一个新设施的管理团队的组建和培训，以及能够做到项目进入运营落地的实施。
北京太阳城通过轻重资产两条轨向外发展，我们还有对外的合作的三种模式：合作式、托管式、冠名式。合作式，由投资方提供资金，我们可以提供项目的选项、运营管理、品牌资源；托管式，委托方完全可以把他建好的事实交给北京太阳城；冠名式，有些设施建好之后他们自己有一定的运营能力，但是如果想整合社会资源、整合太阳城品牌资源赢得更大市场份额，也可以做冠名式。通过三种对外输出模式我们会在全国打造欢迎连锁的养老服务机构，最后形成太阳城在中国养老产业的品牌效应。
北京太阳城通过轻重资产两条轨向外发展，我们还有对外的合作的三种模式：合作式、托管式、冠名式。合作式，由投资方提供资金，我们可以提供项目的选项、运营管理、品牌
资源；托管式，委托方完全可以把他建好的事实交给北京太阳城；冠名式，有些设施建好之后他们自己有一定的运营能力，但是如果想整合社会资源、整合太阳城品牌资源赢得更大市场份额，也可以做冠名式。通过三种对外输出模式我们会在全国打造欢迎连锁的养老服务机构，最后形成太阳城在中国养老产业的品牌效应。
四、如何搭建北京太阳城养老产业链？
我们的重资产向外扩展，发展万寿园、千鹤园、百福园这三种产品，一般来说，万寿园是大型养老综合体，可租住的床位在1000张以上，还有大量的老年住宅进入销售，千鹤园是医疗康复养生的度假公寓，它的床位设置应该在300-800张，百福园是持续照料的，规模相应小一些，200-300张床位。万寿园、千鹤园、百福园地域设置应该是什么样的？北京太阳城的想法是把万寿园设置在北京的六环以里、以外5公里范围内，千鹤园设置在四环、五环之间的城乡结合部，把百福园设置在城市中心区域。万寿园、千鹤园、百福园相对应的服务群体是什么呢？刚才我介绍了北京太阳城既有老年住宅还有租住的、度假的、养生的、临终关怀的，一定是一个持续照料型的养老综合题，千鹤园是以阶段性的康复、度假为主的养老服务主题2，百福园完全是针对失能老人，有的百福园可以通过市场化来做的，有的百福园是可以和政府民政部门结合起来做的，政府出资，交给你经营，但是他的规模一般不宜太大，政府交给你营业的规模不宜太大。
这是中国的板图，我们考虑它的发展应该形成一个中心打开一个扇面的发展规模，比如在北京建立北京太阳城今天这样的养老综合体，我们打开一个扇面向南扩张，比如在上海，比如在浦东建一个大型养老综合体，也要打开一个扇面向上海的其他地区辐射，这个养老综合体形成一片养老设施的中心。目前我们有已经签约的几个项目，首先和山东即墨市建立国际银龄（青岛）医疗健康中心，占地5000亩，拿出350-400亩做中华养生园，这个养生园就是老年设施。另外签约了广东汕头过去的一个市委党校，这个党校依山傍水，植被茂密，虽然建筑已经陈破不堪，这些鸟语花香，流水潺潺，是一个好地方，是千鹤级很好的选择，大家可能知道在美国有圣地亚哥专门进行养生的度假村，我们要做成养生、养老千鹤级养老公寓，已经签约，今年年内要落成。另外我们还非常荣幸的和全国工商联房地产商会进行了签约，我们进行了战略合作，今后凡是房地产商会发展的一些养老机构或者扶持的养老机构或者全国工商联房地产商会基金投资的一些养老机构，由北京太阳城提供轻资产方面的管理和负责，如果北京太阳城自己选择了一些项目和地块，反过来也由基金给我们提供资金的注入。
我们现在正在谈的还有几个项目：首先中关村生命科学园博雅5号楼老年公寓项目，这个项目可以做成千鹤园。另外一个新立项的地块，准备交给我们做千鹤级老年公寓。我们最近和民政部门进行进一步的沟通，北京一些“三无老人”、“低保老人”政府准备交给我们一部分，我们看好了太阳城北部的一个敬老院，我们准备今年拿下来，现在有三百多个房间，有几栋楼是相连的，虽然层数不高，占地面积挺大，适合低收入、低消费的老年公寓。房山有个碧桂园小区，在这个小区内有一个园中园，有一个现在建好的2万平米的一栋楼，准备由我们负责经营管理，收住北京南城靠近房山的老年人，这个项目也在谈判当中。最近还谈了上海浦东离机场十分钟车程的一个项目，这是鸟瞰图，实际上这个项目已经完全建好了，外立面、绿化、道路以及各种设施、设备包括上下水、锅炉房等等都做好了，这个项目的特点，有45000平米的一所医院，还有55000平米的建筑，开发商准备把这样一个项目交给北京太阳城来管理，如果进展顺利的话，今年年内有一部分进入营业。在河北涿鹿有个皇帝城养老项目，这个项目非常大，森林植被非常好，可能会形成阶段性的度假型养老场所，我
们也在进一步的谈判当中。
围绕着万寿园、千鹤园、百福园三种产品，我们太阳城要进行产业链拓展，无论从物联网的智能化管理、物流、餐饮管理输出，还是养老服务人才的培养等等，我们在这些方面形成和千百万紧密配合的产业链，首先要建立老年产业信息系统管理软件，这个管理软件集成了太阳城十年来在养老服务当中形成的一些管理经验和银龄公寓历经三年撰写了老年公寓管理的标准，35万字，我们把这些内容形成我们的管理软件。大家知道物联网的概念，物联网真正落地是在北京太阳城C栋，有高端的智能化，特别是对老人的安全以及居住环境不仅进行监测还能够提供自动化的设施，我们可以准确的发现老人的位置和形态，特别老人突然摔倒情况下，我们会在第一时间内掌握，还有和外面的沟通联系等等，物联网的概念落地之后相信会成为今后中国养老设施的一个必选项目之一，我们的医院要支撑千鹤和百福，千鹤级的要设立派出诊所，百福级的要有住院医生，要为老人进行远程治疗、远程会诊以及来到中心医院进行体检和健康管理等等。还要通过物业管理输出拓展物业公司现在的局限和固有的只对物业进行管理的模式，我们物业公司准备在北京进入一些社区，我们要为老人提供日间照料、提供无论娱乐活动、开办一些兴趣小组，同时还要开办老年人小饭桌。成立物流中心，为了减少成本和提高设施的使用效率，我们围绕着养老机构的一些物资使用建立物流中心，进行统一配送。我们还要成立老年人餐饮中心，在北京我们计划在近一两年内要做10个百福级、3-5个千鹤级，我们要在北京太阳城这个地方成立一个餐饮中心，进行配送，今后不会在每个公寓建一套厨房，我们进行营养配餐，进行工厂化的餐饮生产，统一配送。养老服务人员的缺失是当前养老服务业最重大的一个问题，我们现在全国缺少的养老从业人员大约1500万到2000万，养老人才的缺失更为严重，考虑到长远发展，我们要打造人才输送基地，目前我们和北京劳动保障学院签约，进行合作，我们不断的培养从业人员，培养管理人才，特别是高端的管理人员。
通过这些系统的搭建，能够真正形成养老服务的产业链，可以稳步提升老年产业的盈利能力，特别是形成一体化连锁型经营，在市场中会尽快占有空间，另外也会形成强有力的养老产业核心竞争力，能够迅速提高市场占有率，抢占养老产业的制高点。我的汇报完了，谢谢各位！
【主持人】：非常感谢朱总的精彩演讲！时间已经过了，我都不忍心就此打断，在此，我们再以热烈掌声送给朱总，以一个自己的实际行动践行慈孝文化的大孝子，非常感谢朱总！
今天上午的论坛到此告一段落。
【主持人】：各位来宾，大家下午好！下面请日本特邀嘉宾高桥正先生为大家做报告，他报告题目是“日本CCRC的运营理念、盈利模式和经营管理难点”，有请高桥正先生！
【高桥正】：大家下午好！我能够参加如此盛大的会议，我们也表示非常的感谢！我们公司在日本也不是那么大，今天我有50分钟的演讲时间，我为大家介绍一下我们的公司和我的业务。
我们公司的标语就是我们要成为世界第一的微笑创造工场，我们公司希望以打造世界第一的微笑创造工场为目标来开展我们的业务，我们希望有非常好的微笑。养老住宅这项业务已经开始八年了，最开始开展的非常不容易，我们最初是一个不动产建筑公司，以此为基础进入到这个行业，对福利、医疗方面其实我们自己一开始也觉得门槛很高，最初我们也有很多担心和担忧，最开始也确实做的很难，现在回顾，最开始我们只是卖一个东西，就是卖房子，一开始卖的也不好，后来开始考虑老人住进我们的房子以后有什么希望和梦想，这才是我们生产的产品，我们把观念完全转换过来了。从今年快事，在日本开始了带服务的养老住
宅，其实日本养老住宅有各种分类，连我们行业里的人可能有时候都搞不太清楚，好象有17个分类吧，而且他有国土交通省所管辖的或者管理福利方面的等等，把这些总括起来，也就是带服务的养老住宅，我觉得这个提法首先就有一点不太准确，与其说太服务的养老住宅，不如说带住宅的养老服务，在日本，没有人是没有房子住的，只要大家签订了租赁条约，大家都可以住进去，但是你在这个房子里能够提供什么样的服务是入住者最期待的，我们应该把这个提法反过来，带住房的面向老人的服务。住房只是一个盒子，一个物体，我们签订租赁条约以后老人们住进来，但是其实并不止如此，这个房子里面有哪些服务，房子里一定有管理人员，我们所在地区还有专门提供养老服务的公司，我们公司也可能会使用别的公司的服务，但是我们没有医疗方面，我们需要利用当地的一些医院或者是医生。关于老人所能够进行的活动，协调员的作用非常重要，因为我们自己不能够提供所有的服务，我们开始护理保险已经十多年了，很多企业都已经发展出了自己的特点的服务，比如有的比较擅长康复，有的有很多活动等等，我们客户的需求是不一样的，一家公司不可能满足所有的需求，总是有些人不太适合，或者我们不能完全满足他的需求，所以我们认为我们是协调员，这是我们的定位，在这里，我们要提高我们的服务 品质，2004年10月份我们开始了第一家，是集体住宅，2004年10月竣工的，花了1亿日元，也是亏损的，完全不赚钱，比如我们需要宣传费用，或者我们需要很高的咨询费用，全公司的人都做的各种各样的努力，还有就是有自理能力的老人住进养老住宅，上世纪80年代、90年代他们参观以后说这个房子真不错，但是我住进来太早了，他们那时候很难放弃他们在家里的生活，在这点上和欧美不一样，日本人在自己房子里住了很多年，很难放弃自己的房子，除非没有人护理或者有些负面因素，否则不会选择住到专门的设施里。我们当时设计的比较多，这是当时的平面图，中间是公共空间，二层有一个食堂和公用的澡堂，刚开始是25平米的住宅，各个房间没有浴室，房间25平米还是比较大的，我们在藤泽市，藤泽当时已经有人盖了三栋楼，都已经住满了，我们最开始只是卖房子，还没有考虑到软件，所以销售情况并不好，这是12间房子，一下就住满了，为什么住满了呢？我们提价了，提到12万日元，为什么提价了反而住满了呢，虽然只有12个人入住，但是我们配置了24小时体制应对的管理人员，无论什么时候都会在那儿，虽然这些老人都有自理能力，都还很健康，但是他们总是怕万一出什么事，还是有些担心的地方，如果没有24小时体制的人就没有必要专门住这了。我们公司和其他公司也有些竞争，后来我们又把它改为面向女性的，这时候我们发现其它住宅往往有男性、有女性，不知道为什么这个住宅变成只有女性了，好象说有一个老爷爷住进来以后因为只有他一个男的，所以受欺负，结果又搬出去了，女性一多，可能女性的力量就比较强大，造成男性很难住进来，而且可能有些老奶奶不想跟男性一起住，不想用一个浴缸等等，因为种种原因，后来我们把这栋改成女性专用的。最少的12间房，最多的50间，平均起来基本30间左右，在日本养老住宅中都是规模比较小的，我们人数也比较少，尽管规模比较小，我们的服务定位是非常明确的，比如说有一个老奶奶说：“只有女性的，那挺好的，我要住这儿”，这个地方已经有三个人管理了，如果你想住到女性专用住宅，那你就只能等这一间，我们把每一间做的都非常有特色，和其他公司进行差异化竞争，以此提高我们的竞争力，这是具体的生活情况，他们都非常有活力，非常健康，西部有一块地区叫做湘南，最开始源于中国，是沿海，以前是度假海岸，因为地球变暖，有时候居住环境不是很好，但是还是自然环境很好的地方，我刚才说有17种，种类非常多，做的最全面的就是我们公司，我们主要是限定在这个地区，尽量把种类做的比较丰富，我们分三大部分：一个You & Me住宅，是不需要护理的，好象住在自己家里一样，上面是综合性设施，有的有自理能力，有的是需要护理的，相当于中间部
分，我们叫做医疗设施或者叫做老人住宅，右边是完全需要护理的设施或者住宅。
都是哪些人入住我们的住宅呢？左边是自理型住宅，右边是需要护理型的，入住人员的结构没有太大差别，我本来以为可能会像美国那样，60多岁甚至更年轻的人都会来住，在日本基本没有这样的情况，一般来说80多岁的人就算非常健康、没有什么疾病，但是总是需要有被照顾的时候。有的人可能一开始就住在自理型住宅里，有的人过三五年再搬到护理型住宅中。很多男性老年人不太想住养老住宅里，这是根据日本法律所规定的需要护理的程度，五是最高程度，真正有自理能力的只有43%，还有一些属于需要援助的，他们不需要住到老人院里，他们也可以住在我们公司提供的自理型住宅里。我们又调查了一下入住者搬到我们住宅之前都住哪儿，都是神奈川县内的人比较多。
我们公司有三个理念：第一，共享我们的使命；第二，我们的定位；第三，就地养老。第一，共享我们的使命，我们从事这项事业已经20年了，我最开始实际上是做建筑设计，之前一直是兼职性的从事这方面的业务，最开始我经常会想我们养老住宅的核心服务到底是什么？它的使命到底是什么？我们对入住的人员如果在这吃饭、看护以及员工的态度还有空间是否舒适等等进行了调查，但是这可能不是最关键的，万一发生什么事我们怎么应对，比如体身体突然感到不舒服，你发热、肺炎，被急救车送走了，或者你突然倒在地上，比如80岁、90岁的老人，比如脑淤血或者心梗等等，我们的员工就在你身边，能够对你立即实施救助，这节是我们所定义的万一的情况。比如说认知症，脑袋糊涂了，或者痴呆了，日本已经超过两百万人，认知症确实有各种症状了，比如有些人突然打人、突然骂人，其实他本人也不想这样做，这只是一种病态，在这个过程当中需要治疗，然后打点滴，然后带上氧气罩，如果你去医院，很多人都是这样接受治疗，这样的情况比比皆是，家庭成员也非常努力的看护老人。在日本，一家三口的家庭非常普遍，所以依靠自己孩子照顾老人、父母是非常不现实的，即便家里有成员在也很难进行看护，这就是我们所想象的万一。日常当中也有很多万一的情况，万一的话，面对万一我们的使命就是我们看护患上认知症的患者，我们不逃避，而是积极的应对，在日本，你如果患了认知症、痴呆症，养老院会把你赶出去，五有些公司或者机构仅仅干看护保险中所界定的服务内容，比如你是认知症、痴呆症，我们不接受这样的患者，他们会找理由，为什么会这样呢？我们是有这种疑问的，还有一些其他的，我们不是老人院、福利院了，我们是住宅，我们是住宅，我们不会把我们的客人赶出去，比如你的家庭尽管人数很少，你不能看护你的老人，但是我们可以做到这点，我们是职业家族，我们有职业性，所以用了职业家族这么一个单词，我们不会因为您身体的状况拒绝你入住我们的机构，同时不会因为你的身体状况我们就把你赶出去，如果这些困难你自己没有意识到，并且自己没有毅力去克服的话，我想你不可能做我们这份工作，因为世上好多是选择病人的机构，但是我们不一样。
我们的运营定位，就像自己在家里一样，我们就像你的家庭成员一样提供服务，老龄人住宅的需求现在非常之大，在我们调查中，很多人生病时候不愿意给家人带来负担，这时候可以搬到我们的住宅里居住，我们的职员可以照顾您，您的家庭成员可以不断的陪着您、看着您，我们提供专业的服务。老人人在家庭里生活的过程当中，尽管家庭成员比较少，但是我们可以看护您，在日本还有看护服务、看护保险等等，对很多人来说很难理解。过去医生到病人的很少，现在很正常了，只能靠自己的家庭成员努力的承担看护任务。另外一点是设施的客户，一您无休的看护，他们采取了非常完备的设施，但是所谓的完备却优缺点，家庭成员反而不能靠近您自己的病人，但是家庭成员看到他接触的服务肯定有很多意见，希望这样、希望那样，希望你们带着我们的患者出去晒晒太阳等等，会有这样的要求，但是作为设