部分人支付：三分之一由民政部门给予补贴，三分之一由养老机构本身企业出钱，还有三分之一由人自己出，购买保险之后，你担心的问题就拿到《保险法》层面来解决了。
【提问】：在日本，针对不同的养老设施，建设标准是怎样的？服务半径、服务人口、人均占地和建筑面积大概是多少？
【松丸典義】：对于我刚才说的特别养护老人院来说是有国家标准，大概10.6平米，我们严格遵守这个标准。
【提问】：请问朱董，你刚才说到养老地产“三、七”分，如果现在忽略掉70%的房地产销售盈利的话，30%的支持性养老地产这块每年大概是什么样的经营状况？是亏损，还是能做到平衡？
【朱凤泊】：全国水平上，最高的老年公寓收费大概5000元，普遍来讲，一个房间或者一个老人大概3000-3500元，在这样的收费水平下才提到盈利不盈利，这就看入住率了，当你收费只能达到3000-3500元的时候，入住率要达到70%就可以盈利了，如果你还能够再相对提高一下收费，能达到5000元收费标准，那么你的入住率达到50%就可以了。太阳城A、B栋收住的老人已经在前三年就进入了盈利，前三年已经开始达到100%了。
【提问】：我是搞老年照顾研究的，在做东亚比较，前几天刚从台湾回来，我们和台湾教授交流时候大家有一个问题，这个问题既问日本别府亮一，也问朱总。我们大量的养老公寓和太阳城，随着入住老人年龄的增长，将来失能和失智的老人会越来越多，老年公寓怎么解决这个问题？我看到一个资料，资料介绍中国有一半养老机构拒收失能、失智老人，别府亮一说有三个不同模式，失能、失智老人是在三个模式里轮转，还是住进去以后不出来了？
【别府亮一】：现在是有自理能力的老人，随着时光的流逝，有可能失去自理能力，护理程度要变成二、三级，特别是您刚才说的失能、失智老人的问题，我举一下我们自己的例子，我们有老人保健设施，这是医疗法人部分，需要一部分护理的，或者完全是失能、失智，我们分不同级别进行照顾。失能、失智的老人不能随意出入，如果让他们随便走出去，他们可能就不回来了，我们过去也有一些教训，即使症状加重也没关系，就算已经出现了这种症状的人我们也接收，比如现在有自理能力的人，状态逐渐变坏，一直到失能、失智，我们也分层进行管理。
【朱凤泊】：太阳城和别府亮一的项目特别相像，别府有三栋楼，太阳城能够收住老人的也是三栋楼，太阳城坚持一条，就是可持续照料，叫CCRC，我们把A、B两栋楼作为姊妹楼，B栋现在叫借住型健康的老人，借住只是给一定的帮助，比如给他洗洗衣服、给他做饭，A栋叫借护型，一定要有护理，借助护理才能生活，这叫借护型，这几年已经发生这种情况了，住在B栋的老人来的时候很健康，自己完全能够自理，后来不行了，就搬到A栋，进行借护，如果现在有些想做养老的，由于设施的面积和规模所限制，不一定全能够做，据我知道，有的就一栋楼，一般不可以把借护和借住的放在一起，因为借护老人特别是失智老人痛苦时候会喊、会叫、会哭，这样影响健康老人，如果收这部分人，健康老人就走了，一般分开设施来接收服务对象。
【清华大学建筑学院周彦民教授】：我解释一下建筑上怎么处理这种问题，做建筑时候，大家一定做框架，这件事特别重要，特别老年设施，也属于公建类，一定要做框架，这样将来可以改造，不是几年以后的问题，老龄社会发展这么快，以后有特别多的老人需要这个东西，先做好框架就一定能够改好。第二，门一定要开大，咱们国家规范80公分，一般洞口90公分就够了，做到1.1米、1.2米都是特别合适的，一旦有病了，特别紧急救助，需要立刻把床拿出来，门大了以后就能保证生命。比如健康时候，需要的公共空间可能在底层，到
借护的时候需要在本层，本层就要有吃饭、洗澡的地方，房间要留好上下水，不行时候，只要上下水在进行改造也是很方便的，其实有时候画画也得需要水，加建特别麻烦，这类问题很多。
【主持人】：非常感谢周教授的精彩发言！
【提问】：我的问题是想问朱总，因为我们是做房地产的，现在养老产业大家都知道，是夕阳事业，但是是朝阳产业，政府也很重视，社会资金也在逐步进入养老产业，我们不太熟悉这个行业，我想这个行业应该也有定位，请问朱总，中国养老产业现在的发展现状和发展困惑怎样？包括未来资金进入这个行业当中时候需要注意哪些方面的事情？比如有些政府包括社会资金已经投资建设了一些养老院，但是大量空置着，我想可能跟定位有关系，我想听一下朱总在这方面专业的解释。
【朱凤泊】：我个人理解是这样，养老产业是一个新兴产业，社会做的比较早，政策面比较滞后，今年可能随着权益保障法的修改才能够确立产业地位，在没确立之前，在管理归口问题上，本身在很高层面说就有问题，这个问题出现在哪儿呢？比如我们手里的拿着手机、电脑，有信息产业部，我们盖房子、开发有建设部，都有产业归口，由于这是一个新兴产业，还没做到产业归口，包括融资和办手续等等都相互有些制约，比如海外资金肯定不能投资中国房地产，由于做养老也要用地，也要盖房，也适用于房地产了，也限制海外资金投身做硬件，一方面有资金需求、有市场，但是又有这样的障碍，一般怎么办呢？这个门现在刚开了点缝，没完全打开，一个是国家民政部门要给予支持，钱从哪儿来？一方面由财政拨到民政，如果钱还不够，现在国务院批准了，福彩的一半收入可以支持养老，这个也是定下来了，如果还解决不了，现在又有一个新消息，国开行受命于国家的指示，国开行一定要支持养老项目的发展，只要符合政策的就要给予贷款。这个层面现在正是痛苦时期，我相信今年年底、明年会好一点，据我们所知，政府层面现在比我们还着急，后面的问题太大了，如果现在政策再不出台，后面大问题就出现了。
【主持人】：谢谢大家一起在这里延长了提问的时间！今天的探讨日程到此为止，谢谢大家！明天会议8：30开始，请大家提前进入会场。
【主持人】：大家早上好！现在有请北京乐龄老年社会工作服务中心创办人王艳蕊女士向大家做今天上午的第一个汇报，“社区养老模式的乐龄探索”，有请王艳蕊女士！
【王艳蕊】：各位嘉宾，早上好！很高兴乐龄能够有机会作为联合主办方参与此次中日论坛，在这里我也非常感谢日本同行们昨天跟我们进行了精彩了分享，我去年3月份和今年3月份先后两次前往日本，特别是今年在日本进行了为期两个多月的学习，专门到日本机构中去看他们到底如何具体操作，借今天这个机会对他们表示感谢！感谢他们非常开放和无私的态度，运营管理的具体细节都可以让我们参观，包括怎么做排班管理、怎么为老人洗澡、喂饭都无偿开放，他们一直希望能够推动中日两国在养老方面的发展，借今天大会的机会表示感谢！
昨天听了一天的会，我感觉到可能这次参会的更多的都是一些在做房地产开发的朋友们，其实大家可能更多的是从地产角度在考虑怎么做养老，但是乐龄是软性服务，当我们有了地产养老项目已经开始了养老社区之后服务内容的探索，下面正式开始介绍乐龄的探索。
乐龄是一个蛮小的机构，我们是从志愿者开始做的公益性机构，但是我们可能要真的扎实到中国本土文化和传统社区中，在里头尝试着为老人开展服务，我们有一个愿景，让每一位老人在家中能够享受乐龄年华，我们希望在中国大地上所有老人都能在自己的家中和家人一起度过快乐的乐龄生活。乐龄尝试推广社区慰劳服务模式，营造快乐的养老氛围。社区服
务模式是乐龄从2006年底尝试开始做的，我们主要针对传统的老旧小区，在我们工作的社区里的老龄化比例基本能达到20%多，首先考虑怎么针对贫困老龄妇女的援助，通过员工援助，让他们在社区通过手工产品制作能够有一定收入，我们开始在社区搭建了社区网络互助平台，尝试着让社区老人自己组织起来，像传统的邻里互助，成立各种各样社区小组，健康老人通过参与社区活动，第一，能够帮助他们更健康的生活；第二，同时能够支持社区中高龄老人；第三，我们会组织专业队伍在社区中开展专业照顾，开展居家上门服务和日托照顾服务，这是乐龄形成的社区为老服务模型。这是我们在社区开展的手工传统，在北京老人每个月的收入也就两百元左右，针对这样的老龄妇女我们开展手工援助项目，通过组织他们做一些手工产品，这是他们制作的手工产品照片，我们会组织一些义卖活动，通过销售能够返还给他们一定的劳动收入，通过我们的支持，每个老人能拿到50-100元收入，这点钱并不多，但是这些老人会觉得他们在家里、在社区里能够抬起头来做事情，而且更有尊严生活。
第二部分，社区老人互助平台，现在已经在三个街道、七个社区建立了26支小组，能够服务五千多人次，马上到中国传统的端午节了，其中一个小组会组织包粽子，会把粽子送到社区里出不来的老人家里，让他们共度端午佳节。这是丧偶老人，刚开始组织志愿者上门探访，后来志愿者频繁更换，我们觉得没有对老人真正支持，她参与了一个小组，他们自己起的名字叫健康聊天小组，她成为了副小组，他们小组主要为老人量血压、建立血压档案，参与这个小组过程中，在支持其他老人过程中她自己走出了丧偶的心理阴影，在这个过程中，对她自己有更好的支持。
第三部分，乐龄尝试做的社区居家照料，我们石景山启动了一家专业的照料中心，我们通过生活照顾、康复支持、精神陪伴、支持网络建立社区专业照顾系统，我们在做专业照顾时候，其实并没有想象中的那么容易，因为中国的老人是苦日子过来的，我们这部分服务有点收费，在收费价格方面会跟他们做很多沟通，他们对生活质量的要求并不高，这些老人基本上以过着为基本目标，只要吃饱、穿暖就可以了，一旦脑中风之后能够有专业知识，使这些老人恢复到很好状态，他们生活质量能够提高很多，实际上当他们没有意识到的时候，最关键的是在观念上怎么支持他们是最重要的一点，我们在具体工作中会让他们看到通过社区支持老人身体状况有了改变，他们的生活有了提高的时候越来越老人才会走进来。这是我们开展的活动，包括看老电源、趣味运动会，他们最喜欢看像《刘三姐》这样的老电影。我们强调以老人为中心的服务计划设计，这是其中一对老人，这对老人卧床过程中通过我们帮他做一部分家务和部分康复支持，现在这个老人可以自己从床上挪到轮椅上，避免更困难情况的出现。我们还有很多跟企业的合作，包括志愿者参与，他们会给老人做血压测量，我们也会带老人出行，很多老人即使住北京，可能连鸟巢都没去过，我们会带老人去鸟巢看看。
我们建立以老人为中心的社区照料体系，我们有几点心得，在此跟大家分享：第一，以需求为导向，以老人为中心，这是最重要的，否则只是放在那儿，我们设计的东西就不是老人会接受的；第二，价值观和理念为先，我在日本看了很多机构，我在跟设施长包括底下员工聊天时候发现并不是所有日本机构在养老方面做的都很好，日本也有做不好的机构，机构的理念是最重要的，他们强调的是对人的尊严的尊重，以老人为关心，我跟他们的设施长聊天、跟工作人员聊天，我们发现他们是由内心散发出的对老人的爱，如果没有这种价值观支持他们，我相信在日本也做不好，中国更困难，中国在做养老服务时候，看一个国家老人生活的好不好，能够决定你的国家是发展中国家还是发达国家，看完日本，我觉得日本已经是发达国家了，但是我们国家确实还是发展中国家，如果没有这种理念，开展这些服务就更困难了。第三，专业性，在服务过程中，当你有了专业的以老人为中心的价值观时候，同时还
要强调专业性，包括洗澡公司、送餐公司、提供居家服务、日托服务、康复服务的公司，是整体链条，搭建了整个的为老服务体系，中国现在还是空白状态，当某一个机构想做的时候，是很长串的链条，其实是很难很难的，如果没有专业的知识是非常困难的，中国的机构搬到中国也不适合我们的国情，日本的制度是非常完善的，只需要专心做这点工作，昨天很多朋友问在问他们能不能来中国做服务？他们也会觉得非常困难，因为日本支持体系比较到位，在中国是空白，在座各位是先行者，我们在创造一个整体的链条，只有这样才能真正搭建社区服务体系。第四，长期性，像朱总他们决定要做这个体系，只有这样才能把中国养老服务提高到更高质量。生命不因年龄的逝去而暗淡，反而因时间的推移而散发出更多的色彩！谢谢！
【主持人】：非常感谢王艳蕊女士！王艳蕊女士作为养老设施的先行者、创始人有更深的个人体会，在她实践过程中也碰到了很多我们中国特有的国情中所避免不了的问题，但是王艳蕊女士依然在乐观的坚持，在她身上我们能够看到一个创业者的坚韧，再次以热烈掌声送给王艳蕊女士，谢谢王艳蕊女士！愿你所创办的乐龄老年社会工作服务中心能够得到更快的发展！下面我们有请资深养老服务机构运营管理者赵良羚女士为大家做报告题目，她报告题目是“城市养老机构盈利模式的探讨”。
【赵良羚】：各位嘉宾，早上好！会议给我的题目是“城市养老机构盈利模式探讨”，昨天我没来，听说讲的都非常好，就我20多年的经验讲讲城市养老机构，定位是城市，而不是郊区、风景区或者比较远的城乡结合部，主要是城市中心养老机构盈利模式。今天我想跟大家捞干的讲，主要讲以下几个方面内容：盈利特点、政策希望、市场定位、产品设计、成本控制、价格策略。
盈利特点，大家都知道成本很高，利润很低，周期很长，跟房地产是无法可比的，年平均利润可能在8%、10%、12%，不会再高了；盈利性质，是长期的，因为比较低，所以需要具有长期性、积累性，而且需要规模性，如果在小的规模里，可能你的期望值很高，那么你可能会遇到很多尴尬的局面，我曾经有个朋友他好容易找了一块地，但是他的床位数很少，我跟他一块算了算帐，我说根本达不到盈利点，我说你的床位数不够，但是有一个特点，他的现金非常稳健，当你把养老院办起来以后，老年人要送来，一般都是拿现金来，所以现金是不缺的，不会欠帐，在盈利方面，我们应该关注这几个关键点：一是成本，因为成本高；二是市场价格，既然成本高，那么我们的价格应该是多少？收多少钱？三是风险，养老机构风险很大，包括盈利能力的风险，你有没有盈利的能力，包括资金实力、团队实力、运营模式，还有一个是服务风险，因为老年人非常脆弱，随时都有服务意外的风险，这些都应该考虑到。
中国现阶段养老机构市场份额是怎么回事儿呢？根据我的经验，有1000元以下、1500元、2000元、3000元、4000元、8000元以上的，政府办的养老机构在1500-3000元之间，非常便宜，条件也非常好；民办养老机构几乎两极分化，从目前来看，一部分在1500元以下，甚至1000元以下，还有一种目的，就是我们在座的一些企业，地很贵，所以有一部分都在3000元以上，3000元以下就没法干了，如果一个月不收1万元事就没法做；政府办，占有的区域非常好，服务非常全，价格也非常低，为什么？政府的地不用花钱，可以找到最好的地，运营有补贴，所以价格非常低。民办的怎么办呢？由于庞大的政府机构的价值系统在控制，很多民营为了争取入住率、市场份额，所以把价格压的很低，价格压低，就压成本，成本在哪儿呢？固定成本、流动成本，尤其是一些人力资源的成本，压低的结果是服务缩水；中高档的怎么办呢？我们要挑好环境，我们一定要价格高，因为政府没有支持，即便支持，
占的投资比例也非常低，比如投资一亿、两亿、三亿，在北京，五环、四环以外一张床1.6万，补的钱非常少，民营机构要办养老院，只能创造好的条件，价格肯定要高，因为成本高，必须收回回报，那么我们就会挖空心思地想如何提高服务，千方百计的增加增值服务。市场出现什么情况呢？民营的两极分化，低价降成本，质量差声誉就差，有人讲那样的养老院是人待的地方吗，那是等死，艰难的活着，政府确实也有补贴，这就出现了恶性循环，但是这些市场还是存在的，北京人均最低工资1260元，平均退休金2000多元，如果当他生活不能自理时候，退休金是不够的，一大部分都选择了这样的养老院，不管怎么样解决了社会问题，解决了非常非常多的家庭困难，我很敬佩他们，他们很不容易，虽然差点，但是根源在哪儿？政府应该是有责任的。作为比较成熟的企业要办养老院，一定会非常慎重，会做合理价格，控制好成本，要以高质量、好声誉收到预期回报，这样问题就少，我刚才说问题多，什么问题呢？资金问题，因为资金少，所以队伍的流动非常快，我们一定要做到良性循环，实际上每一个人都在做这样的良性循环。
政策希望，民营的养老机构和政府办的养老机构不在一个起跑线上，这种竞争是不公平的，政府机构价格扭曲了市场，我说这不是我说的，事实就是这样，我深深体会到民营养老机构太难了。我今天想说的是希望，怎么说希望呢？每一个投资者都想收回回报，都想盈利，起码拿到回报，在中国来说，从“十一五”规划就提出社会福利社会化、投资多元化、服务对象公众化，过去都是“五保户”，服务对象公众化，内容多样化，队伍专业化，但是到现在还没有确立民营盈利和非营利性质的地位，盈利和非营利的国家扶持政策只是说由地方政府给你支持，相应的支持没有明确，你到有些省市注册盈利机构的养老机构，没地可以注册，从工商注册以后民政系统不让注册，这个问题对我们投资运营或者举步时候就出现问题，那么好，现在有希望了，个别省市对经营性质的政策已经有所确定，并且盈利性养老机构的政策和非营利机构同样支持，这是曙光，是我们的希望。哪些省市呢？资料显示，有广东、大连、浙江、成都、苏州、杭州，这些都是比较发达的，他们现在能提出，那我们全国就有希望，因为大家知道在国外包括香港都是盈利和非营利同样支持的，确定了民办盈利性养老机构的地位，盈利养老机构与非营利养老机构给予同样的扶持，广东文件了确认了民办盈利性养老机构属于民办社会福利机构，我从1989年就开始办养老院，社会福利院不是随便能起的，只有政府投资的非营利机构 才叫福利院，广东省首先提出给予盈利性养老机构与非营利养老机构相同的扶持，包括土地征用管理费，包括城市建设，包括用水、用电、医疗机构，这些都是明文规定，我曾经到广东考察，广东所有的民营机构都注册了盈利机构，因为能得到同样的支持，名正言顺的盈利、收回回报、得到国家支持，对于我们来说是希望，使我们能更好的得到良性循环。
市场需求，国家提倡养老模式居家为基础、社区为依托、机构为支撑，居家两个赡养主体，一个是家庭对老人或者社区对家庭，居家实际上就是社区和机构，为什么那么说？这是我们的商机，市场商机在哪里？实际上我们不可能成为他的孩子，我们只能成为社区的依托者和机构的服务者，所以机构又对居家进行扶持，居家就是在社区里生活。根据北京大学空巢老人的调查可以看到，老年人现在有几个最困难的事：一个是看病，生活无人照料、身体有病、行动不便需要照顾的占28.1%；住房困难，住房面积小、住房没有电梯、可能没有保姆房这都可能成为住房的问题，给一些开发商建造老早老年公寓提供了商机；空巢老人对养老方式的选择，社区辅助居家养老的占34.9%，子子女同住的占13.6%，请保姆照顾的占17%，进老年公寓的占21.7%，进养老院的占4%，选择其他方面的占8.7%，很多人愿意进老年公寓，也有一部分人确实是生活不能自理，需要帮助，真正需要进入一种机构养老。空巢老人